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相続対策・収益UPを叶える資産の組み換え

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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

2021.02.10

相続対策・収益UPを叶える資産の組み換え

資産の組み換えは「財産を守り育てる」こと

　「相続税対策に不動産活用が有効だと知ってはいるけど、具体的にどうすればいいのか」と悩む不動産オーナー様も多いのではないでしょうか。実際に、十分な対策をしていなかったために、いざ相続が発生し相続税を支払うために“やむを得ず”先祖代々の不動産を売却することになり、結果として一家の財産を目減りさせるケースも後を絶ちません。

　その打開策の一つとして検討していくべきことが「資産の組み換え」です。不動産オーナー様の中には「売却＝資産が減る」「先祖代々の土地を売って現金化し、お金儲けに手を染めるもの」という悪いイメージを持つ人も多いかもしれませんが、実際には、資産を「守る」×「増やす」×「つなぐ」ための対策になります。

　この「資産の組み換え」には２つのパターンがあります。１つ目は、所有している不動産を売って別の不動産を新たに取得する「買い換え」です。２つ目は、所有している駐車場や土地に建物を建てて、不動産の種類を換える「組み換え」です。これらの手法を組み合わせ、相続が発生する前に対策を打つことによって、財産の目減りを防ぐことにも、あるいは増やすことにもなります。また、これらの手法によって相続で争う可能性を無くし、円満相続を実現することもできます。

「資産の組み換え」に向いているか確認

　では、どのようなケースで資産の組み換えが向いているでしょうか。以下に、「資産の組み換えチェックリスト」を作成しました。オーナー様ご自身について・不動産の状況について、当てはまる項目が多い方には、資産組替のご検討をオススメいたします。

【オーナー様】
□	相続税が多額になりそう（前回の相続税が高かった。試算すると高い。）
□	所有している不動産は多いがCFが悪く、お金が貯まらない
□	資産を受け継ぐ予定の相続人が多い

【不動産の状況】
□	貸地（底地）が多い
□	活用されていない不動産がある（倉庫・資材置き場・空き地など）
□	共有名義の不動産がある
□	不動産の多くが駐車場である

　まず、「前回の相続の時に相続税が高かった」「不動産はたくさんあるのにCFが悪く、お金が貯まらない」というオーナー様には資産組替を強くオススメします。こういう状態になっている理由を探ると、所有している不動産が、チェックリストの条件に当てはまるケースが多いことがあります。

　チェックリストにある「不動産の状況」に共通する条件は、①相続税評価額が時価（実勢価格）よりも高いこと、②相続税評価に見合った利益を生んでいないことになります。借地権の底地や駐車場用地などは、相続税評価額が高い半面で、地代や賃料が少なく、固定資産税や所得税を支払うと手残りが少なく、納税資金を作ることが出来ていないケースが多いです。また、貸地（底地）などは納税資金の確保のために売却をするにしても、時間がかかりすぎたり、満足いく金額で売却できないケースが多いです。

収益力を一目で判断するROA診断とは？

　相続税評価額が時価（実勢価格）よりも高いとか、相続税評価に見合った利益（収益力）といわれてもピンと来ない不動産オーナー様も多いかと思います。不動産オーナー様のなかには、「築年の古いアパートより築浅のマンションのほうが収益は高そう」と思われる方もいらっしゃいます。実際は全社の収益力が高いこともあります。
　不動産資産を組み換えるときに必要なことは、感覚で判断しないことです。不動産を単体で部分的に見るのではなく、全体の不動産資産の中でどんな位置づけにあるかを整理して、現状を把握することが大切です。そのために、明確な数字で明らかにする必要があります。その判断をするために弊社が行っていることが【ROA診断】というものになります。

組み換えるべき不動産の目安は、

1）相続税評価額≫時価（実勢価格）
2）ROA≪8～10％

　ここでいうROAは、相続税評価額に対する純収益の割合になります。賃料収入を時価で割った「表面利回り」とは異なります。
　上記のようなROAシートを作成することで、所有している不動産を一度数字で客観的に見た上で「保持・継続利用の不動産」「活用する不動産」「売却し組み換える不動産」の3つに分けます。その中で家族の意向や相続人の状況、どの不動産資産を守っていくべきなのかなど不動産オーナー様の想いや考えなどによって対策を立てる優先順位を決め、組み換えや活用を行うという流れになります。

資産の組み換えで失敗しないために

　相続対策として、資産の組み換えを円滑にすすめるには、何よりもご家族の理解が不可欠です。そして、不動産資産を感覚的に見るのではなく、相続税評価や実勢価格、収益力など数字で現状を把握し、資産の棚卸しをして客観的にみていくことで、この先起こり得る課題や問題が見えるようになります。
このことは、健康診断と一緒です。

　一見、健康そうに見えても、健康診断を受けると思いもよらなかった病気が見つかったり、病気ではないけれども、このままの生活を続けているといずれ病気になる可能性が高いということがわかったりします。そして、健康を維持していくために、運動をしたり、食生活を改善したりしていくはずです。
不動産資産も同じです。

　ROAシートを用いて、現状の把握をしてこの先起こり得る問題や課題をどのように改善していくのか、その問題が起こらないようにするために、今のうちからすべきことは何なのかを検討し、実践することで、不動産資産を次の世代に上手に引き継ぐことが出来ます。

　相続対策について、税理士や会計士、銀行などに任せていらっしゃる方も多いと思います。これらの方の協力ももちろん大切ですが、相続財産の中で一番評価が高く、活用次第では大きな対策を講じることが出来る資産が不動産ですので、相続対策を戦略的に考え親身になって考えてくれる士業の先生と、客観的・複眼的な提案のできる不動産のプロとが一体となることで、不動産オーナー様のビジョンを実現することが出来ます。