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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

前回は、マンスリーマンションの市況報告と弊社運営内容についてご紹介しました。今回はシェアハウス市況と弊社運営についての最新情報をお届けいたします。

シェアハウス入居率

直近2023年2月の弊社運営シェアハウスの入居率は89.2％、3月は94.8％です。
今年の繁忙期はコロナの影響もなく、シェアハウスでもお部屋探しの問い合わせは増加傾向にありました。しかし、依然として大田区全体のシェアハウス入居率は芳しくないようです。

弊社ではシェアハウスの物件ごとにライバル・競合となるシェアハウスを数件ピックアップして毎月空室状況を確認しています。

ライバルの定点観測から見えてくるもの

一例として、物件A・Bのように3万円台・4万円台にも関わらず空室状況が改善されていません。また、物件Ｃは2020年オープンですが、賃料5万円台で空室が続いています。

他物件のライバル物件の空室状況も上記のように毎月確認することで、依然として空室が目立つシェアハウスが多いように感じます。

私見ですが、①かぼちゃの馬車物件の運営会社破綻による供給過多、②コロナによる外国人減少の影響、③シェアハウスに対するニーズの減少などが重なって起きていると考えられます。

①は2022.05.06 シェアハウス市況でも取り上げました、市況全体の賃料が下落傾向に働き、築古戸建型シェアハウスが一番最初に苦しくなるといった影響が考えられます。
②はコロナが収束し、徐々に回復していくと思われます。
③はシェアすることが新しいと感じられていた時代から当たり前に、シェアハウス自体が珍しいものではなくなった、コミュニティーに価値を感じなくなった等の意識変革が影響していると思われます。

また、以前は賃貸よりもシェアハウスの方が『お得感がある』状態でしたが、最近は賃貸でも初期費用０円、仲介手数料０円などハードルが下がっていますので、シェアハウスのお得感が薄まっているとも考えられます。

シェアハウスに求められるもの

空室が改善されない一番の原因は、価格と物件のバランスが取れていないことに起因すると思われます。

最近はシェアハウスからシェアハウスに住み替える方も増えてきて、その中で多く聞かれる声の１つに、『共用部の清潔感がない』という意見があります。弊社は地域限定で運営しているため、共用部の管理が他社よりも行き届いている部分があるようで、『きれいですね』と言っていただける機会が多いです。いくら安くても清潔感がないと空室率は改善されません。

物件のスペックも重要視されています。従来は家具・家電を共用部に設置し、室内はベッドのみでも十分シェアハウスになりました。しかし、かぼちゃの馬車物件は室内にミニ冷蔵庫（2ドア）・テレビ・デスクチェアが設置されていて、築浅のためエアコンやキッチン・トイレなどの水回り設備も新しいです。築古物件、設備が見劣りする、室内にも十分な設備が無い場合、選択肢から外れてしまう可能性があります。コミュニティーよりもセミプライベートが確保できる安価な住まいにウェイトが置かれているように感じます。

当たり前ですが、安心感があることも住まい選びに大きく影響します。ネット社会では、写真が古い、ホームページが更新されていない等、運営会社に対する不信があれば問い合わせに繋げることができません。また都内で多くのシェアハウスを運営している業者では、物件見学の対応をしないところもあります。シェアハウスは家具家電付・初期費用なし・仲介手数料無料で集客するビジネスモデルであり、採算を考えると当然なのかもしれませんが、これもあまり良くありません。きちんと案内をして、入居者さんに物件を正しく認識してもらうことは、入居後の安心感につながります。弊社は原則として、見学してもらってから入居を決めていただくようにしています。

対面で話をすることで、弊社側でも入居者さんが既存のコミュニティーに馴染めるかどうかを確認することができ、その後の入居者間のトラブルやマナー問題に発展しないようにする効果もあります。

その上で、適正相場で募集すればライバルが多い中でも満室にできます。

将来予測

シェアハウスは需給バランスが調整されるまでは、オーナー様にとって従来のような高収益型ビジネスモデルにはならないと思われます。しかし、従来の高収益と言われていたシェアハウスは、20万円の戸建を間仕切りして、シェアハウスにして25万～30万円で貸すといったもの。中途半端リフォーム、収益重視で借主軽視の物件は真っ先に淘汰されました。
弊社オーナー様には上記のような一時的な投機でシェアハウスを行われている方はいません。時流にあった空室対策として戸建をシェアハウスとして貸す提案はしてきましたが、環境変化によりシェアハウスで貸しても戸建で貸しても収益が変わらない物件は、戸建に戻すように提案し直し、この1年間で2物件シェアハウスをやめました。定期借家契約のため、立退き交渉もスムーズに行えた点はシェアハウスのメリットだと感じます。

運営当初から外壁修繕や内装に十分なお金を投じたオーナー様の戸建物件は、賃料は下落したものの、入居率は比較的安定しております。また、当初からシェアハウスとして企画した物件も賃料は下落し、従来よりも収益性は落ちているものの土地活用・建物活用としては賃貸同様の利回りをもたらしてくれています。

ある意味では、市場原理が適正に働いた結果だと考えられ、昔が異常で今が正常であり、やはり物件には物件の適正価格があると再認識させられます。

今後シェアハウス満室の鍵は、当たり前の点で他社と差別化することと、外国人需要の取り込みが鍵になってきます。もしシェアハウス運営にご興味ございましたらお問い合わせください。

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