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前回は賃貸経営のお金（手残り金額）についての考え方についてご説明を致しました。
今月は少し長い目線で見てみましょう。 図①をご覧ください。

理想的な経営状況

３０年間の賃貸経営をグラフに致しました。家賃収入から毎年使用した経費を差し引いた、手残りの金額についてまとめてみました。理想的な経営状況をまとめております。賃料も下がる事もなく、空室もなく安定した収入が継続する。定期的な経費の使用も毎年コンスタントに継続されているような状況です。
しかしながら、現実の経営はこのように安定するものではございません。
近隣ライバルと比較検討されたり、賃料交渉も入ったり、閑散期に退去されてしまい、空室期間も長期化してしまう事もあるかもしれません。
また、以前の賃貸経営に比べると設備で設置されているものが増えています。（エアコン、室内照明器具、ガスコンロ等々）これらの設備が壊れてしまえば交換したり、新規で設置したりする必要もございます。

現実的な経営状況

現実的な経営状況は図②かもしれません。
ここで手残り収入だけ見てみると（図③）の様になります。
多少の差は有るとは思いますが、新築時をピークに徐々に下がって行くようになる。ある時期に設備を含めたリニューアルなどを行う事で再度収入が回復するかもしれません。若しくは賃料を維持していく事が出来るかもしれません。一般的には先細りになっていくが所得税は継続的に課税されていくものです。

経費の枯渇

これらの原因は経費の枯渇が一番に考えられます。
築５年、築10年経過していくと極端に建物の減価償却部分が減るので所得税が増えてしまいます。
築年数が経過する事で実際に故障していく個所も増えていくので、経費の使用料も上昇はしていくかもしれませんが、コンスタントに継続的な経費の使用は多くは望めません。この様に継続的に落とすことが出来る経費は、エアコンや給湯器等の設備一斉交換に伴うリース契約や、サブスクと言われるような定額サービスの導入（インターネット無料設備、有料チャンネル放送等）なども考えられます。
入居者さんへのサービス、入居者満足度の向上と考えれば良いかもしれませんが、賃料の上昇まで見込まれるようなオーナーとしての経営的な旨味は少ないかもしれません。
小規模企業共済への加入の様な全額経費計上が出来て、貯蓄的な要素が有る様なメリットがある経費の使い方について他に無いか？と良く質問を頂きます。
そこで長年賃貸オーナー様が求めていた、分譲マンションの様に修繕積立金が出来て毎月定額の積立金が経費計上できる商品が出来ました。国土交通省の認可も下りた商品がございますので、お薦めしたいと思います。

次月、定額で継続的に積み立てが出来る大規模修繕費用の積立金制度についてご紹介させて頂きます。す。

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