お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

前回までは、物件の評価をするため、収益性を確認する方法についてご説明してきました。
次のステップとして、物件の担保力に基づいてその価値を評価する方法について確認していきましょう。
まずは土地の価格の評価方法について確認してみましょう。

土地の価格の種類｢一物五価｣

土地の評価には種類が5つあることをご存じですか？
一つのものに複数の価格があることを一物〇価と言ったりしますが、土地の評価額にもその目的に合わせて以下の通り5種類の価格が存在します。

• 相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 公示地価
• 基準地価
• 実勢価格

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算定する際に基準となる価格のことです。計算方法は路線価方式と倍率方式があり、路線価が定められていない地域の場合は倍率方式を使用します。路線価は国税庁から毎年７月初旬に発表されます。
令和5年の最新の路線価図等も7月3日に国税庁より発表されました。
後で説明する「公示地価」や｢基準地価｣のおよそ8割程度となっています。
相続税評価額は、金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にすると言われています。返済が滞った時に、その担保を売却することでいくら回収できるかを評価しておく、ということですね。
金融機関からの融資可能額にとても影響しますし、売却時の評価にも影響しますので、取得予定の土地、または所有の土地の価値としてぜひ知っておいてほしい価格です。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する際に用いられる基準価格です。毎年ではなく、3年に1回評価額が見直しされています。
評価額の確認をするには、市町村から送付される｢納税通知書｣で確認が可能です。また、固定資産税評価証明書の取り寄せをすることでも確認可能です。

公示地価とは

国土交通省が毎年発表する1月1日時点での標準値の価格のことです。地価公示価格とも呼ばれます。3月下旬ころに発表されます。ニュースで地価が上がった、下がったと大々的に発表されているので目にしている方も多いのではないでしょうか。
地価公示の目的は、土地取引において売買価格の指標となることです。公示地点と対象物件を比較しておおよその価格を判断するのに活用できます。例えば、対象物件が公示地点よりも駅から近い場合、評価額を高く見積もったり、接している道路が狭い場合低く見積もったりなどのように、条件を加味して調整して考えることができます。
ただし、公示価格＝実際の取引価格ではありませんのでご注意ください。

基準地価とは

各都道府県が主体となって判定した、毎年7月1日時点の土地の標準価格のことです。9月20日頃に発表されます。公示地価との違いですが、公示地価の調査主体は国(国土交通省)で、基準地価の調査主体は地方自治体(都道府県)である点や、調査地点が異なる点です。

実勢価格とは

実際に取引される価格、または取引が成立する価格のことです。時価と言われたりもします。
成約事例がある場合はその価格を指し、取引された事例がない場合は、公示地価などの公的な評価や近隣の土地の取引価格を参考にして決められたりします。

それぞれに目的が違う土地の評価額についてお分かりいただけましたでしょうか。
賃貸経営上は、特に物件価値の算定のために「相続税評価額」、税金の算出の為に「固定資産税評価額」が良く使われます。
次回以降で担保力の具体的な算出方法について説明していきたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もお楽しみに！

▶お問い合わせはこちらから
▶記事に関連した勉強会開催中です！詳細はこちらから
▶メルマガ会員募集中！勉強会の参加費用が無料になる会員特典もあります！！
会員登録はこちらから

▶関連記事はこちら賃貸経営コラム　第6回 キャッシュフローと返済・税金・減価償却③