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賃貸経営のお金の仕組みについて、すでにご存じだと言う方も多いと思います。
細かな金額を見てもらうよりも簡単にグラフに書いてみましたので、ご自身の昨年度の経営状態を確定申告書と見比べながら見て頂ければと思います。
(図の中に空欄の金額欄を設けましたので、金額を入れてみながらご確認ください)

^{基本の解説}

①年間収入について
これは年間の全ての収入であり、年間の賃料収入の合計だとご理解ください。他に年金の収入、サイドビジネス、給与収入等皆さんあるかもしれませんが、 今回は賃料収入のみとさせていただきます。

②減価償却費
これは、2022.11.04｢確定申告に向けて修繕費と減価償却費の確認１｣から、2023.03.26｢デッドクロスを回避する方法｣までの記事で触れてきました金額です。確定申告の際に現在の償却費残高は確認されましたか？ 

③経費
１年間で修繕した費用、インターネット使用料、エレベーターメンテナンス費用、定期清掃費用、借入金の利息分等々あると思います。 昨年の経費の合計はご認識されていますか？

④課税所得
簡単に言えば①－②－③の残金です。 この金額次第で税率が決まり、税金がかけられる金額です。 ポイントはこの課税所得をどれだけ下げるかです。それによって所得税は変わりますよね。 

⑤税金（所得税）
所得税は累進課税のため、課税標準金額が増える事で段階ごとに税率が上がります。課税所得の金額次第で変動します。

⑥手残り収入
純利益と言えますが、ここから借入金返済額の元本分が減ると思ってください。十分な手残りの金額は確保されていらっしゃいますか？

^{築年数が経過した場合}

木造であれば27年以上経過した物件をイメージしてみてください。
減価償却費が既に無い状態で、先程の図Aパターンと同じ賃料収入があって、共用部の光熱費や清掃費用の経費がほとんど変わらない状態だったら課税所得は必然的に多くなりますので、所得金額が税率の高い枠の中に納まってしまえば税金が高額になる場合もあります。これは、オーナー様が良く言われる「去年は税金が高かった」という現象かもしれません。

^{経費を丹念で一括計上した場合}

去年は税金が高かったから、今年は経費を使うぞと言われて経費を使った場合。
お金を使い投資をし、1年間で経費として計上した場合です。
極端に見えるかもしれませんが、大規模修繕をして単年で経費計上した場合や、20年以上経過し、3点ユニットバスのお部屋だったので、水廻りの交換も含めたリフォームを行った場合などが該当するかと思います。税理士さんの方針といいますか、考え方、理解の仕方で結果的にこのような計上の仕方をされている方のお話を多く聞きます。皆さん一様に、「今年は税金がかからなかった」と言われます。しかし、翌年はBのパターンになってしまうのです。

まとめ

お金をかけなければならないタイミングでは、事前に税理士さんとコミュニケーションをとって頂き、資産計上する場合と単年で経費計上する場合とを確認されることをお勧めいたします。

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