お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

今月はキャッシュフロー（CF）から運営費（＝経費）を考えてみたいと思います。当社で毎月開催している勉強会でもCFについての講座がありますので、この記事を見ていただき、もっと詳しく学びたい方はご参加をお願いします。
ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、キャッシュフローツリー（CFツリー）について簡単にご説明しておきます。図表１を参照ください。

キャッシュフローツリー

適正な運営費

必要経費をかけないことによるリスクとしては、損害賠償のトラブル増加、物件競争力の下落、稼働率の低下から収入の低下、保険料の増加、災害リスクの増加、緊急な修繕の増加、不満足入居者の退去・・・等があります。
私も（物件により違いは出ると思いますが、）概ね運営費は20％程度が適正と考えています。ローン支払いが仮に総潜在収入の55～60％とした場合、損益分岐点が75～80％程度となり、資金計画の面でも安全だからです。
※賃貸の運営費は、募集にかかる広告宣伝費、原状回復費用、各種税金や火災保険料など経費全般が含まれますが、この記事では主に不動産会社への管理料、メンテナンス費用に限定して説明しています。

メンテナンスの効能

逆に、効果的なメンテナンスは建物の長寿命化だけでなく、物件の価値（収入）を保つことができ、経済的な寿命も伸ばすことが可能です。

物件メンテナンスは、①安全性、②遵法性、③経済性の順番で考えなければなりません。

しかし、多くの賃貸経営では短期的な損得により③経済性ばかりが重視され、①②は二の次となっております。

歌舞伎町のビル火災などは、最たる事例だと思います。

また、メンテナンス不足による入居者不満足により退去が出たり、管理の不備により見学に来ても空室が埋まりづらいなどの要因は非常にもったいない損失だと思います。賃貸物件は一定期間中に必然的に住み替えが発生するものですが、平均居住期間を４年から5年に延ばし、空室期間を半分にできれば、空室率は4％から1.6％まで改善することができます。
※細かい計算式は省いておりますので、ご興味ございましたらお問合せください

効果的なメンテナンスを行うために

昔は貸し手市場だったため、不動産会社は募集や契約のみで、建物管理はオーナーという形態が一般的でしたが、時代は変わり、借り手の減少により今は完全な借り手市場です。情報がオープンになったことも拍車をかけるように、今では８割のオーナーが不動産会社に管理を任せる時代になりました。
不動産会社の業務も大きく変化しました。管理の幅の拡大、物件競争力を上げるための提案、法令や専門知識・進化するテクノロジーへの追随等・・・、借り手市場ではオーナー様と共に入居者満足を追求できる不動産会社しか必要とされなくなります。
今後、ますます管理の『質』が求められる時代になります。
不動産会社の管理手数料は業界では家賃の５％程度とされていますが、見た目３％でも共用部管理が付帯されていないこともあれば、逆に５％でここまでやってくれるのか、と管理業務の内容は各社各様となっております。
効果的なメンテナンスを行うためには、提案型の管理会社というパートナーの存在は欠かせません。
私共では、商圏をあえて拡げず『地域密着だからこそ』という考え方で、物件の環境整備に力を入れています。
管理料の範囲で行う物件巡回パトロールや、ポストの確認、持ち主不明の自転車の無料撤去、放置ゴミの回収、共用部私物への警告等はその一環です。
地道な毎月の点検が、見学時の印象を改善したり、入居者の安心感につながったりと、見えないところでオーナー様の賃貸経営を支える土台となるように取り組んでおります。

管理を任せられた際は共用部の改善から着手します。写真の例では２か月間、警告を繰り返し最終的に持ち主不明の自転車を撤去しました。

テナントへの管理の質が最終的にはオーナー様に管理の質として還元されますので、当社ではオーナー様を事業パートナーと考え、提案型人材育成を行っております。現場でのご要望など管理体制に反映させていただきますので、今後とも忌憚のないご意見をいただけますよう、よろしくお願いいたします。 また本記事でご紹介させていただいたメンテナンス費用の適正化についても、ご質問・ご相談をお待ちしております。

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