事例の紹介
大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介
築30年超の賃貸物件を収益改善した事例
築30年を超えた物件を自主管理されていたオーナー様。リフォームのご相談をきっかけにミノラス不動産とのお付き合いが始まり、その後、物件の管理や賃貸経営全体の見直しへとつながっていきました。
弊社とオーナー様は、以前から商店街を通じて面識がありました。
オーナー様は、お父様の代からお付き合いのある地元の不動産会社に募集業務のみを委託し、物件の管理はご自身で行っていました。
当時、リフォームについては、建物にスターツのビル警備システムが導入されていたこともあり、スターツへ依頼されていました。
その後、商店街の会合でお会いした際に、リフォーム費用についてご相談をいただいたことをきっかけに、弊社でユニットバスやキッチンなどの水回りの改修をお任せいただくようになりました。
築30年を超えていたことから、その後も空室が出るたびに水回りのリフォームを実施。クロスの張り替えなどの原状回復については、募集を担当する不動産会社が手配する形で、しばらくお付き合いが続きました。（2016年当時）
１．空室対策としてマンスリー運用を提案
駅徒歩5分という立地を活かし、空室をリフォームした上でマンスリーマンションとして運用することをご提案。あわせて、インターネット設備のマンション一括導入をご提案し、導入いただきました。
２．投資効果を見ながらリフォームを実施
空室が出るたびに、水回りの改修だけでなく、和室から洋室への変更や間取り変更など、物件の価値を高めるリフォームをご提案しました。
ご提案の際には、リフォーム後に見込める賃料と投資利回りをお示しし、費用対効果を確認しながらリフォーム内容を検討。その結果、全面的にリフォームを行うことが、最も投資効率の高い方法であることをご理解いただき、改修を進めていきました。
その後、原状回復工事も弊社にお任せいただくようになり、マンスリーでの借り上げなどを重ねる中で、2019年には物件管理も弊社へ切り替えていただきました。
３．管理開始後に見つかった賃貸経営上の課題
管理開始後に契約状況を確認すると、
・法定更新により更新料を請求できていない
・設備が古いまま従前と同条件で募集
・家賃アップできていない住戸がある
・約200万円の賃料滞納
といった課題が見つかりました。滞納案件については、本人・連帯保証人への連絡等を行い、裁判を行わず合意による明け渡しと滞納賃料の回収につながりました。
４．共用部・建物管理の改善
室内だけでなく、長期間清掃されていなかった共用廊下を機械洗浄。
駐輪場についても、各世帯への駐輪シール配布と一定期間の告知を行った上で、放置自転車を整理しました。
さらに消防点検・排水管洗浄・貯水槽清掃・特殊建築物定期検査など、建物全体のメンテナンスも一括してサポートする体制へ変更しました。
５．改善結果
ここを記事で一番目立たせる部分にしたいです。
空室が出るたびにリフォームと新賃料での募集を行った結果、管理当初と比較して月額賃料収入は606,320円アップしました。
現在もリーシング診断をもとに、リフォーム計画と募集賃料をオーナー様とすり合わせながら、賃貸経営をサポートしています。
６．まとめ
築年数が経過した物件でも、単にリフォームを行うだけでなく、募集賃料や契約状況、空室対策、共用部管理などを一つずつ見直すことで、賃貸経営を改善できる可能性があります。
ミノラス不動産では、物件ごとの状況を確認しながら、リフォーム・募集・管理・建物メンテナンスまで含めた賃貸経営の改善をご提案しています。
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