事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

　建物が満室であっても、現在の管理内容や家賃水準、建物環境が適正とは限りません。

　今回は、現在の管理会社が遠方であることから、地場の管理会社への切り替えを検討されていたオーナー様よりご相談をいただき、管理内容の見直しや共用部の環境整備を通じて、コストダウンと管理品質の改善につながった事例をご紹介します。

地場の管理会社への切り替えを検討

　弊社の看板をご覧になったオーナー様より、「現在のビル管理会社が遠方にあるため、地場の業者への切り替えを検討している」とご相談をいただきました。

　オーナー様は海外にお住まいで、間には通訳を兼ねた不動産エージェントが入っていました。

　将来的にはビルを売却する可能性もあり、今後の資産価値を意識しながら建物を維持していきたいというご意向がありました。

　また、現状は満室ではあるものの、家賃収入が周辺相場に合っていないと感じられており、あわせてビルメンテナンスについても提案してほしいとのご要望をいただきました。

まずは現地を確認し、課題を整理

　ご相談を受け、まずは実際に現地を確認し、建物の管理状況や課題を整理することから始めました。

　それまでの管理会社は目黒にあり、日常的な管理は新橋のビルメンテナンス会社へ任せている状況でしたが、管理会社が現地へ頻繁に足を運んでいる様子はあまり見られませんでした。

　現地を確認すると、共用部には過去のテナントの私物と思われる不用品がそのまま残されていました。

　実際に片づけを行ったところ、トラック1台分もの不用品が出ました。

共用部の清掃品質を見直し

　共用部の清掃自体は定期的に実施されていましたが、現地を確認すると、十分な清掃品質が確保されていない状態が見受けられました。

　そこで、管理開始と同時に特別清掃をご提案し、階段や共用部などの清掃を実施しました。

防犯カメラを活用し、ゴミトラブルの改善へ

　繁華街に位置していることから、ゴミが荒らされるトラブルが頻繁に発生していました。

　既存の防犯カメラでは十分な抑止につながっていなかったため、遠隔で映像を確認できる防犯カメラへ入れ替えを行いました。

　新しい防犯カメラを活用することで、近隣からゴミを持ち込んでいる方を特定して直接注意したほか、ゴミを分別せず乱雑に出しているテナントに対しても注意を行い、状況の改善を図りました。

防犯カメラだけでは解決できない課題に、ゴミ用ケージを設置

　防犯カメラの入れ替えや注意喚起によって状況は改善しましたが、周辺テナントの入れ替わりなどもあり、近隣からのゴミ持ち込みを完全に防ぐことはできませんでした。

　そこで、さらなる対策として鍵付きのゴミ用ケージをご提案しました。

　テナントとゴミ回収業者のみに開錠番号をお伝えして運用することで、外部からゴミを持ち込まれにくい環境へと整備しました。

管理内容を見直し、コストダウンと品質アップへ

　管理を引き継いだ後は、日常管理や設備点検の内容についても見直しを行いました。

　それまで実施されていなかった巡回については、弊社のパトロールで定期的に建物を確認する体制へ変更。

　あわせて、巡回時に電気メーターの検針業務も行うようにしました。

　また、十分な品質が確保されていなかった定期清掃やガラス清掃についても、内容を見直すことで品質改善とコストダウンを実現。

　消防設備点検やポンプ点検などについても見直しを行い、コストダウンにつながりました。

長年続いていたゴミトラブルも、改善を重ねて対応

　今回の管理切り替えでは、一度対策を行って終わりではなく、状況を確認しながら改善を重ねました。　　

　特にゴミ問題については、防犯カメラの入れ替えやマナー違反者への注意だけでは完全に解決できなかったため、最終的には鍵付きゴミ用ケージを設置するなど、状況に応じて対策を追加しました。

　長く改善できなかった課題に対しても、繰り返し対応することで建物環境の整備につなげました。

管理会社の切り替えを、管理内容を見直す機会に

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