事例の紹介
大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介
底地を次世代に引き継ぐための準備事例
親世代が子世代を想って進めた相続対策。しかし、いざ相続してみると、問題が見えてくるケースもあります。今回の事例は、相続対策を考え中の方・相続した物件についてお悩みのある次世代オーナー様にご一読いただきたい内容です。
この記事では、ミノラス不動産が実際にお手伝いさせていただいた実事例をご紹介しています。
測量図のない底地
オーナー・F様は、大田区に賃貸物件や複数の底地を所有されていました。その中でも底地はかなり大きく、相続により取得されたものでしたが、ここに問題点がありました。ご自身が底地を相続された際、底地の状況や契約内容・地代について、ほぼ何も知らない状況で相続を受けてしまっていたのです。そのため、相続後からご自分の足で各借地人様を訪問し、契約内容の確認をしたり、地代振込先の変更などをお伝えしたりと、少しずつ借地人様との関係性を築いてこられました。
そんな中、F様ご自身も次の相続を考える年齢となり、今後の底地の取扱いについて、弊社にご相談いただきました。底地権に多い特徴ですが、底地自体は公図上は1筆となっていても、その1筆内に借地権が複数設定されていることはよくあります。今回のF様の底地も同様、150坪という大きな土地の中には6軒もの借地権が設定されていました。くわえて、過去の測量図がなく、借地権同士の借地境も曖昧な状況でした。
相続した遠方の築古物件 状況と問題点
- 測量されていない・測量図がない
- 借地権境が明確でない
- 借地権が分筆されていない
- 分筆されていないことで、底地一筆全体が角地扱いとなり、評価額が高くなっている可能性がある
測量し借地権を分筆することで評価減も
まず、弊社からは、これを機会に測量（確定測量）を行い、各借地権毎に分筆することをご提案しました。この底地権は角地にあるため、一筆だと全体が角地扱いとなり評価額が高くなっている可能性がありました。各借地権毎に分筆すれば、角地は1軒のみ、あとは敷地延長などもあるため、その分評価額を下げることができる可能性があります。
また、測量して分筆することで、現状契約している借地権の面積が正しいかどうかも確認できます。借地人同士での境界トラブルを避けるためにも、借地権境をしっかりと決めておくことは重要です。将来的に借地人様が売却を考えた場合や、地主様が買い戻す場合、同時売却する場合、第三者に借地権を譲渡する場合、いずれの場面においても、測量されていることは必須条件となります。
こうして無事測量と分筆を完了させることができ、次世代への承継の準備が一歩前進しました。今回得られた効果としては下記の通りです。
- 分筆したことで、すべてが角地という評価を見直すことができた
- 借地契約の面積と実際の測量面積に差異があり、地代を改訂できた
- 各借地人同士の境界も確定したため、将来的な境界トラブルを未然に防止できた
- 分筆により、どの底地を誰に承継させるかを明確に決めることができた
- 1名の借地人様から、「これを機に売却したい」と申し出があり、F様が買取りを検討中
いかがでしたでしょうか。測量や分筆がなされていない底地は多くあります。それだけでなく、契約書を紛失してるケースや、契約面積と測量した面積が大きく異なっているケースもあります。借地権は、権利も強く、長年の借地人様との関係性等から将来的なトラブルの要因を数多く含んでいます。次世代の方にスムーズに引き継ぐためにも、測量実施や契約書類の整備等を、今の内から行っていただくことをおすすめします。
ミノラス不動産では、オーナー様に「経営経営報告書」というレポートを作成しています。オーナー様のご資産を見える化することで、賃貸経営の現状・資産効率・推定納税額を提示できます。また、キャッシュフローを用いて、経費の使い方や長期修繕計画に至るまで、賃貸経営に必要なサポート・情報をワンストップで提供可能です。
さらに、本件のように、承継するには少々大変な底地権・借地権の問題解決のお手伝いも行っています。オーナー様の大切なご資産を「守る」「増やす」そして、次世代に「つなぐ」ため、今後も有益な情報提供とご提案を続けてまいります。承継問題や底借地、ご売却等についてのお困り事がございましたら、お気軽にご相談ください。
※本事例は特定を避けるため実数値に近い概算値で記載しております。実際のご資産評価額、課税総額、納税額や相続対策、承継対策は個別に異なり、本事例が全ての方に当てはまるわけではございませんのでご理解をお願い申し上げます。尚、本事例はご資産圧縮から結果として納税額が減少した事例であり、弊社が積極的に節税を推奨しているものではござません。
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