事例の紹介
大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介
自主管理から管理を委託された事例
先日、あるオーナー様から、世代交代を見据えて自主管理からミノラス不動産の管理への切り替えるご相談をいただきました。ミノラス不動産では管理切り替えのご相談を受けた場合、まず現場を確認した上で提案・改善が可能な部分を洗い出します。それをもとに、オーナー様のご意向を伺いながら順番に課題を解決できるよう計画を立てていきます。
このコラムでは、新しく管理をお任せいただいた物件での取り組み事例をご紹介します。
メンテナンス費用の見直し提案
自主管理の上で必要となっている費用と、これから必要なメンテナンス項目について整理し、ミノラス不動産の物件巡回パトロールを組み合わせ、下記のように提案を行いました。
まず、給水ポンプ点検は巡回時に目視点検を行い、貯水槽清掃時に点検を組み合わせることでコスト削減につながりました。エレベーター保守点検については、大手のFM（フルメンテナンス）契約から、独立系メーカーのPOG契約に切り替えるご提案をしました。
共用部の美観整理
オーナー様は、お付き合いのある地場業者さんに共用部の掃き掃除と専用ゴミ置き場の朝のゴミ出しを委託しておられました。これについては、価格も低価であったため継続することとし、現在の業者さんで対応できない共用部の高圧洗浄やゴミ置き場の整理整頓を行いました。
外の壁面や廊下・階段などはしばらく水洗いされておらず、汚れやコケが目立っていたため、高圧洗浄を行いました。
ゴミ置き場には粗大ゴミが多数放置されていたため、警告の張り紙や各世帯への注意喚起とともにゴミ置き場内の整理整頓を行いました。ゴミ置き場内や周辺には、布団・トランク・テレビ・ソファ等が多数放置されていました。さらに、建物裏手にも古い自転車や家電類などが捨てられていました。そのため、警告の張り紙や各世帯へ注意喚起をし、ゴミ捨て場内の清掃と整理整頓を実施しました。可燃ごみ・ビンなど、何をどこに捨てるかを明確にしました。
共用部・専有部の設備見直し
◆共有部
建物の付加価値アップを図って、マンション全体で無料インターネットを導入しました。世帯数が多いためランニングコストは増えますが、メンテナンス費用が下がった分を充てることができました。
さらに、共用部のポストもリニューアルすることにしました。これに併せて、近年入居者ニーズが高まっている宅配ボックスも新たに設置しました。
◆専有部
管理開始後に全室の排水管洗浄を行い、同時に各部屋のエアコンと給湯器の確認を行いました。併せて、ご入居者様に自転車台数の確認や管理会社切り替えに伴う案内、インターネット設備導入の声掛けも行いました。
今後の整備計画
◆駐輪場
管理切り替え前の駐輪場は、置き場が統一されておらず、持ち主不明の自転車も放置されている状況でした。これらの課題を解決できるよう、駐輪場の区画整理と不要自転車の撤去を進めています。
区画整理を行うことスペースを確保することができます。こういった空きスペースを有効活用して、バイク駐輪区画を増やすと収入増加が見込め、建物の付加価値も向上します。
◆共用部照明
共用部の照明は蛍光灯が設置されていました。2027年には蛍光灯の製造が終了することもあり、LEDへの切り替えを予定しています。LEDを採用することで、共用部の電気代削減だけでなく管球交換のコスト低減も見込めます。
いかがでしたでしょうか。今回ご紹介した事例は、「管理を切り替えるタイミング」で物件の価値を大きく底上げできる典型パターンでした。自主管理のままでは気づきにくいメンテナンス費用の見直しや、共用部の美観改善、設備のアップデートなど、小さな施策の積み重ねが空室対策の成果につながります。
特に、給水ポンプ・エレベーターなどの保守契約の見直しや、無料インターネット・宅配ボックスといった人気設備の導入は、入居者満足度の向上に直結します。さらに、駐輪場の区画整理やLED化など、将来のコスト抑制と収益改善を同時に進められるポイントも多く、長期的な賃貸経営には欠かせない視点です。
賃貸市場が複雑化する今、建物の維持管理や修繕計画は「後回し」にするとその分だけ費用負担が大きくなりがちです。だからこそ、物件の健康状態を正しく把握し、計画的に整備を進めることが資産価値の最大化につながります。
ミノラス不動産では、こうした修繕・メンテナンスの考え方を分かりやすく解説する 「大規模修繕・メンテナンス勉強会」 を開催しています。
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