【新築現場見学会】イーストテラス大森東

• この地域には、どんな需要が高いのか？
• どういった層をターゲットとして物件をつくっていくのか？
• この地域の平均賃料はどれくらいで、自分の物件はどれくらいが適切なのか？
• 設備などの最新トレンドはどうなっているのか？自分が設定したターゲットに合うのか？

企画から建築までのいきさつ

　ご依頼いただいたオーナー様は、築50年ほどのアパートをお持ちでした。今回、オーナー様にご相談いただき、相続対策の一環としてその物件を再生することとなりました。

　ミノラス不動産の担当社員が立ち退きの対応をしながら、ホームメーカー4社にプランを依頼しました。依頼するにあたって、物件のコンセプトを決めていきました。エリア調査やデータによると、単身者であれば借り手は見つかるものの、短期間の入居が多い傾向にありました。そこで、あえて家族層をターゲットに設定し、長期的に入居いただけることを念頭に置くこととしました。

　企画をする上で考えなくてはならないのが、建築費です。建築費を考えるにあたって、賃料査定を行いました。この物件では、新築プレミアムにせず、中期的な値下げを考慮して、年間収入と借入金の返済率を見ながら建築費の上限を決定しました。

物件概要・ポイント

■構造 ： 木造 2階建て
■戸数 ： 4戸
■間取り: ２LDK ＋ 屋根裏収納
■主要設備 : グリル付き3口ガスコンロ/追い焚き/ウォークインクローゼット/ルーフバルコニー/独立洗面台/浴室乾燥機/温水洗浄便座/エアコン3台/室内物干し/宅配ボックス/駐輪スペース

〇こだわりポイント１　階段で上がれる屋根裏収納

　この物件の大きな魅力が屋根裏収納です。企画の序盤では、はしごで上がれるロフトのような設計になっていました。
　しかし、ターゲットに設定したファミリー層には、子育てをする上で大きな家財を収納できたり、子どもが遊べたりするスペースに需要があります。また、はしごの場合は落下の危険性もあります。
　そこでこの物件では、階段で屋根裏収納まで上がれるように設計しました。収納としてだけでなく、子どもたちも安心して遊ぶことができる広々としたスペースを確保することができました。天窓も設置しています。

〇こだわりポイント２　１階部分のLDKの天井高を3メートルに

　ファミリー層が抱える住居の問題のひとつに、”音”の問題があります。上の階の音で子どもが目を覚ますことや、反対に、子どもたちが走ったり遊んだりする音で下の階の方に迷惑をかけることなどが例に挙げられます。
　この音の問題をクリアすべく、メゾネットタイプにすることとし、1階部分の天井高を3メートルに設定しました。これによって、ファミリー層が抱える問題の一つを解決できる物件となりました。

〇そのほかのポイント

　とはいえ、メゾネットタイプも増加傾向にあり、２LDｋの間取りも他にたくさんあります。より、ライバル物件との差別化ができるように、インナーバルコニーや太陽光による電気の補助などを付加価値として付けました。