【不動産二ュース】借主が更新料の支払いを拒否した場合どうなる？

Question : 貸主のAさんと借主のBさんの間の賃貸借契約もうすぐ更新時期を迎えます。しかし、更 新料として賃料の1ヵ月分を借主に請求すると、借主から「滞納もなく家賃を毎月支払っているのに、それに加えて更新料を支払うのは納得がいかない」と支払いの拒否をされました。この時、更新料の請求はできますか？

　そもそも更新料は、当時者間の合意に基づいて支払われるものです。合意がない状態では当然に支払う義務がありません。しかし、基本的には、賃貸借契約書には更新料の合意が定められているはずです。更新料の金額としては、新賃料の1ヵ月分とされることが多いです。

法定更新

　借主が合意更新（更新料の支払いが合意による更新）を否定している場合でも、契約期間満了後も借主が入居し続けた場合などには、以前と同じ条件で契約更新したものとみなされます。これを「法定更新」といいます。

「法定更新」の場合に更新料を請求できるかは、賃貸借契約書にある更新料の合意に関する内容により判断されます。次のような条項を考えてみましょう。

1. 契約更新に際して新賃料1ヵ月分に相当する更新料を支払う
2. 合意更新、法定更新にかかわらず契約更新に際して新賃料1ヵ月分に相当する更新料を支払う

②のように定めている場合には、法定更新の場合にも更新料を支払うべきとの裁判例があります。

①のように法定更新の場合について明示がない場合には、裁判例の結論がわかれてしまっています。

自動更新条項を有効活用する

　法定更新になってしまう場合は、気を付けなければならないのは、更新後の契約期間は定めのないものとされてしまう点です。つまり、「契約の更新」が発生しなくなります。これを防ぐために、「自動更新条項」を活用しましょう。

　自動更新条項とは、例えば、「ただし期間満了の3ヶ月前までに貸主・借主のいすれからも本契約を終了させる旨の通知をしないときは、契約は2年間更新されるものとし、以後も同様とする」といったような定めのことです。自動更新条項による更新は、法定更新ではなく、合意更新になります。この場合は、自動で合意すると言ったイメージです。そのため、今回のように借主が更新料の支払いを否定した場合でも合意更新となり、貸主は更新料を請求できます。更新後の期間も定めれいるので、次の更新時にも請求が可能です。

まとめ

※この記事は【家主と地主　2022年11月Vol.146】の記事を一部編集、転載しています。