【不動産ニュース】物件で孤独死が発生！対応の流れと注意点

賃貸物件で入居者の孤独死が発生した場合、日本少額短期保険協会発表の「第7回孤独死現状レポート」によると、第一発見者のなかで不動産管理会社、仲介会社、オーナー・大家等の割合は26.1％とされています。この数字は構成の中で一番多く、いつ当事者になるかもしれません。では、入居者の死があった場合どのように対応したらよいのでしょうか。
今回は、発生時の対応の流れと注意すべきポイントについてご説明します。

対応の流れ

異変の発生

遺体が発見されるきっかけは、音信不通や、異臭・害虫の発生などのケースが多くあげられます。
近隣住民の方から「異臭」や「ハエ」、「様子がおかしい」などの連絡があったらすぐに室内を確認する必要があります。

警察と遺族に連絡

まずは警察に連絡をして、必ず警察が立ち合いのもと室内の確認を行います。
また、入居者の緊急連絡先などから親族の方に連絡をとりましょう。
死亡が確認されたら警察が現場検証などをするため、警察官の指示に従います。

部屋の原状回復

入居者が死亡した後、遺体が長期間放置されて腐乱し、居室に臭気や害虫による損傷等が発生した場合、居室を入居できる状態に戻すための原状回復が必要となります。においの付着や虫の発生を避けるため、なるべく早く室内を現状回復します。
通常の使用で生じた損耗に関しては原状回復費用を請求することができませんが、入居者の遺体が腐乱したことによって生じた臭気や害虫などについては、明らかに通常の使用によって生ずべき損耗の範囲を超えていますので、入居者の義務を承継した相続人に対して賠償を請求できると考えられます。
ただし、あくまでも「孤独死」によって受けた損失部分のみ請求するものである点にご注意ください。

損害賠償についての協議と請求

入居者が自殺により室内で亡くなった場合は、当分の間その部屋を貸し出すことができなくなり、オーナー様は賃料収入が減少する恐れがあります。賃借人の善管注意義務違反があるとして、故人の相続人や連帯保証人と協議の上、債務不履行に基づく損害賠償の請求をすることができる可能性があります。
一方、病死や事故死で亡くなった場合は、その損害賠償を相続人や連帯保証人に請求することはできない可能性が高いでしょう。

遺品の整理(残置物の処理)

入居者が死亡した場合には、賃借権と物件内に残された遺品（残置物）の所有権は、その相続人に相続されます。オーナー様は相続人に残置物の処分を依頼します。
しかし、単身高齢者が無くなった場合などでは、全ての相続人が相続放棄を希望するケースが多くみられます。この場合、入居者が死亡してから、全相続人を探して告知し、相続放棄手続が完了するまで待たねばなりません。さらに、相続財産管理人の申立てをして、相続財産管理人との間で契約解除・明渡の解決を図る必要があります。処理完了までに1年以上かかる場合もあり、相続財産管理人の選任にも費用がかかります。スムーズな残置物処理のために、事前に｢残置物の処理等に関するモデル契約条項｣を結んでおくのもよいでしょう。

契約の解除・退去時の家賃などの精算

入居者が亡くなっても、契約は相続人へ相続されますので、まずは相続人との間で「賃貸契約」の解除を行います。また退去時には相続人の方と賃貸料などの精算を行います。
清算が終わると一連の流れは終了となります。

まとめ

いかがでしょうか。人の死はいつ起こるとも限りません。対応の遅れから、費用負担が多くなってしまったり、原状回復や損害賠償の請求ができなかったりすることの無いよう適切に対応できると良いですね。
そして、孤独死というと単身高齢者にばかりスポットが当たりがちですが、「第7回孤独死現状レポート」では、孤独死全体の40%が現役世代の方の死であり、孤独死者の平均年齢は約62歳となっています。孤独死は決して高齢者特有の問題ではなく、全世代にわたる大きな問題であるといえます。
今後も単身世帯はますます増加していくと言われています。いざという時の為に、流れを理解して落ち着いて対応をしていきましょう。発生時には管理会社にもご連絡をお願いいたします。
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こちらの記事は、日本少額短期保険協会「第7回孤独死現状レポート」を参照・引用しています。

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