【不動産ニュース】震災で借主が避難生活をしている期間の家賃請求
オーナーA様の所有物件が震災で被災。電気や水道が止まっていたので、借主様は数日間避難所での生活を余儀なくされ、「避難中の家賃は支払わない」と言われました。
震災が起きた際、避難所生活をしている期間の家賃請求はどうなるのでしょうか？
民法の規定
旧民法611条1項によると、改正前に賃貸借契約が締結されている場合ですが、借主は貸主に対して、損壊の程度に応じて賃料の減額を求めることが出来ます。
一方、改正民法611条1項によると、改正後に賃貸借契約が締結されている場合は、借主の意思表示がなくとも、損壊の程度に応じて当然に賃料が減額されることになりました。賃料減額は、あくまでも賃貸物件やその設備の損壊が要件になっています。つまり、賃貸物件やその設備の損壊はないのに、電気や水道が止まってしまった場合（例えば電力会社の送電線の断線など）、賃料減額の対象にはなりません。また、民法では減額の割合までは規定されていないので、個別判断となります。
貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン
それでは、賃貸物件やその設備の損壊で貸主の責任となる場合において、賃料はどれぐらい減額すれば合理的なのでしょうか？
ここで参考となるのが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会作成の【貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン】です。あくまで目安であり、裁判所がこれに拘束されるものではありません。
今回のケースでは以下の表のとおりに整理されます。
計算式：月額賃料ｘ賃料減額割合ｘ（使用不能日数ー免責日数）÷月30日
| 状況 | 賃料減額割合（月額） | 免責日数 |
| 電気が使えない | 40％ | 2日 |
| 水道が使えない | 30％ | 2日 |
算定される減額金額は、借主様にとって思いのほか少ない金額（減額幅が小さい）になってしまう場合があります。ガイドラインで算定される金額を形式的に示すとともに、減額幅を若干上乗せした金額を提示するのもどうでしょうか。借主様への配慮を示し、退去リスクを減らし入居し続けてもらうほうが、貸主様にとっても良いはずです。
まとめ
いかがでしょうか？
今回のようなケースの場合、借主様のお気持ちに配慮して、貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドラインを参考してから、交渉を行いましょう。
※この記事は【家主と地主 2022年7月Vol.142】の記事を一部編集、転載しています。
