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【不動産二ュース】これって「事故物件」?事故物件ガイドラインについておさらいしよう

所有している物件で入居者様が亡くなられた場合、その後の募集に影響が出ないか心配になりますよね。過去に人の死があった物件が「事故物件」と呼ばれたりしますが、不動産取引においての告知にはガイドラインが存在します。今回は、ガイドラインの概要と貸主であるオーナー様が留意すべきポイントをまとめました。

背景

2021年10月「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が国土交通省により策定されました。背景には、人の死が発生した物件の告知について明確なルールがなかったことによるさまざまトラブルがあります。
オーナー様や不動産業者は、心理的瑕疵(入居者が心的な苦痛を感じること)についての告知を行う必要がありますが、対応する業者によって対応が分かれていたり、孤独死を恐れて単身高齢者の入居が敬遠される事案が発生していました。そこで、過去に人の死が発生した場合の判断基準がガイドラインとして示されました。

ガイドラインの概要

  • 対象とする不動産の範囲
    居住用不動産が対象。オフィスなどの事業用は含まれません。
  • 調査の対象や方法
    貸主に告知書等への記載を求めることで「調査義務を果たした」とされます。
    不動産業者に自発的な調査義務はなく、オーナー様からの告知書等の記載が事実確認のよりどころとなります。オーナー様からの告知が故意に隠蔽された内容だった場合、損害賠償を求められる可能性もあります。告知書には適切な記載が必要です。
  • 告知義務」判断基準のポイント
    死亡理由が「自然死」や「日常生活での不慮の死」の場合は原則として告知不要です。一方、左記以外の死の場合はおおむね3年間は告知の必要があります。
    また、借主から聞かれた場合や事件性、社会的影響が特に大きい事件は告知の必要があります。

まとめ

これまで曖昧だった告知基準が明確化され、特に賃貸物件においての告知義務がおおむね3年との基準が示されたことは、いざというときの参考になります。オーナー様の中には、人の死が発生したすべての物件に告知義務があると解釈している場合もあるため、事故物件への理解を深めることが大切です。
また、ガイドラインを参考に管理業者と情報を共有することが、後のトラブルの回避につながると考えられます。
万が一所有物件に人の死が発生した場合には、まずは管理会社にご相談ください。
また、ご自分のケースがいずれに当たるか迷われる場合にもご相談をお待ちしております。
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こちらの記事は、OWNER’S STYLE vol.66 2022年3月号の記事と国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参照、一部編集、転載しています。
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」はこちらです。

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