【不動産ニュース】不動産経営におけるキャッシュフロー把握の重要性

帳簿上は黒字、でもなぜか現金が積みあがらない・・・こんな時はキャッシュフローを計算してみる必要があります。帳簿上健全な数値となっている場合でも、キャッシュフローを計算して手残りを算出してみると手残りの現金が少ない場合があります。
オーナー様のキャッシュフローはどうでしょうか？
今回は、キャッシュフローの計算方法をご紹介いたします。

キャッシュフローとは

簡単にいうと「お金の流れ」のことを言います。家賃収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引き、最終的に手元に残る現金を把握できるものです。

帳簿上の利益とキャッシュフローの違い

帳簿上の数字とキャッシュフローの違いにおいて、大きなポイントは減価償却費とローンの返済です。

• 減価償却費の計上
  不動産経営において減価償却費は、物件を購入した年にすべてを費用として計上せず、建物の耐用年数に応じて毎月の費用として計上します。費用として計上することにより、その分利益が減少するため、所得税などの負担が少なくなります。この作用は、キャッシュフロー上プラスにはたらきます。
  
• ローンの返済の計上
  毎月のローン返済額は、返済利子分と返済元本分にわけられます。返済利子分も元金返済分も現金を実際に支出しますが、返済利子部分は経費として計上できます。一方、返済元本部分は経費として計上することができません。この点は、キャッシュフローにとってはマイナスにはたらく可能性が高くなります。
  
  簡単に図に表すと右記のようになります。
  
  なお、「経費にできない返済元金」が「経費にできる減価償却費」を上回ってしまうことをデッドクロスと呼びます。

キャッシュフローを計算してみよう

キャッシュフローを改善するには

• 収入が少ない　→　空室対策を行う、資産の組み換えを検討する
• 経費が多い　　→　削減できる経費がないか確認する
• 税金が高い　　→　減価償却可能な修繕の検討、法人化の検討
• ローンの返済額が多い　→　金融機関に金利や返済条件の変更を交渉する
  などが考えられます。
  適正賃料で満室状態を維持したり、減価償却費の低下時に適切な修繕アドバイスをしてくれるような、パートナーとして信頼できる管理会社を見つけることも大切です。

まとめ

計算結果はいかがでしたか？
このように、キャッシュフローは利益を計算する指標のひとつになります。現金が手元にあることにより、空室が埋まらない場合のローンの支払いに充てたり、急な修繕の発生にも対応をすることができます。定期的にキャッシュフローを把握して、長く健全な不動産経営を目指しましょう。万が一キャッシュフローが悪化してしまった場合には、管理会社へぜひご相談ください。
お問い合わせはこちらから。

▶メルマガ会員募集中！勉強会の参加費用が無料になる会員特典もあります！！
会員登録はこちらから。

▶関連記事はこちら賃貸経営・現状把握の必要性 
▶関連記事はこちら現状把握の必要性②
▶関連記事はこちら賃貸経営のデッドクロスについて 
▶関連記事はこちらデッドクロスを回避する方法