【不動産二ュース】サブリースの特徴から分かるメリットと注意点

サブリースとは？ 　不動産会社が家主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸します。 家主は空室でも一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放されます。保証される賃料は、一般的に相場賃料の80％〜90％となります。

サブリースにはどのようなメリットがあるか、またどのような点に注意しないといけないのか、今回の記事でご紹介します。

サブリースのメリット

メリット❶安定定期な家賃収入

　サブリースの最大メリットは、空室・滞納があっても、家賃が安定的に入金されることです。サブリース事業者が物件を一括借り上げすることで、空室だったとしても、サブリース事業者から賃借料が支払われます。一方、管理委託の場合は、空室だと賃料が発生しないことから、家主の収入は下がってしまいます。

メリット❷入居者の募集をサブリース事業者が行う

　サブリース事業者が物件を借り上げるので、いかに早く、高額な家賃帯で成約できるのか、実質的に空室対策を行うのが、サブリース事業者となります。

メリット❸契約手続きや家賃の集金、退去対応業務などから開放される

　サブリースの場合、建物の所有者である家主は入居者と契約関係はありません。サブリース事業者が貸主となって、入居者と転賃借契約を結ぶからです。そのため、仮に入居者からの苦情があった場合に対応するのはサブリース事業者です。退去手続きも同様です。

メリット❹建物・設備の管理をサブリース事業者が行う

サブリースをする場合は、管理委託契約が含まれていますので、物件の清掃や設備の定期的な点検もサブリース事業者が行います。

注意点

注意点❶：サブリース契約は、賃料の額を維持する契約ではない

　サブリース契約は、物件を一括で借り上げる契約ですので、サブリース契約期間内は、家主に対し、全戸分の家賃を入金します。しかし、家賃の金額は、サブリース事業者が家主に最初に説明をしたときや、契約したときの設定から変更して減らしたいという要望を書面や口頭で伝えることがあります。建物の築年数や物件周辺の相場変化から、契約当初の家賃設定のまま一括借り上げを続けると、賃料が高額すぎて赤字になる恐れがあるためです。家賃減額交渉が起こる可能性があることを念頭に置き、収支計画・ローン返済計画を確認しておく必要があります。

注意点❷：借地借家法の適用により家主からの契約解除は困難

　他の注意点として、賃貸借契約の解除が困難なことも挙げられます。家主は、サブリース事業者と賃貸借契約を結びます。そのためサブリース事業者との間には、借地借家法が適用され、家主が賃貸借契約を解除したい場合は、契約期間満了の際であっても正当事由（建物の老朽化により賃借人の安全面を考えると契約を解除して新しく建て直す必要がある場合など）が必要となります。サブリース会社からの家賃減額交渉があったとき、契約を解除して、よりよい条件でサブリースしてくれる会社を探そうと思う人もいるかと思いますが、家賃減額交渉を拒否したいというのは、契約解除の正当事由に該当しないため、契約を解除することは困難となります。

まとめ

いかがでしょうか？

今回の記事を通して、サブリースのメリットと注意点をお伝えしました。ご自身の物件がサブリースに適しているのか、管理委託の方が適しているのか、ご検討されることをおすすめ致します。

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※この記事は【家主と地主　2022年7月Vol.142】の記事を一部編集、転載しています。