【不動産二ュース】契約更新時に借主から賃料の減額交渉がある場合

　　　

あるオーナー様が、ご所有物件に長年住まわれている入居者さんがいます。契約更新の際に、入居者さんから「長く借りていますが、入居当初よりも相場家賃の賃料は下がっています。更新後は賃料を1万円下げて10万円から9万円にしてもらえないか？」と言われました。

　このような場合のどのような対応方法を取るべきなのか、ご紹介致します。

契約更新の種類

　契約更新の中に「合意更新」と「法定更新」があります。

• 合意更新とは、賃貸借契約の当事者が合意により、当該契約の更新を行うことです。これまでの賃貸借契約から契約条件等を変更することも可能です。
• 法定更新とは、合意更新に至らない場合であっても、契約期間満了後も借主が入居を続けた場合などに自動的に契約が更新されるというものです。法定更新の場合には、これまでの契約と同じ条件で契約を更新したものとみなされます。（ただし、契約の期間は定めのないものとされます）

　今回の賃料減額交渉のケースは、減額した賃料での合意更新に該当します。

オーナー様が減額に応じない場合

　オーナー様がどうしても減額に同意しない場合、法定更新となります。つまり、いずれにしても賃貸借契約は続くことになります。この状況になりますと、オーナー様が以下のリスクに直面しないといけません。

• 入居者さんとの関係の悪化
• 入居者さんに退去されるリスク：賃貸借契約が今までの条件のままとなることで、入居者さんが家賃に対する不満を持ち続け、退去してしまう可能性があります。この場合、人気物件であればすぐに入居者を見つけられますが、あまり人気ではない物件であれば、入居者さんを探す時間がかかり、経済的な不利益を破ります。

オーナー様と入居者様の両方が納得できる交渉

　上記のケースになってしまう場合、オーナー様と入居者様の双方が納得できる方法を考えて対応するという解決法が、オーナー様の経済面、入居者様との関係の面に対して、一番適正だと考えられます。

　物件の経年劣化などもあるでしょうから、別の人に新たに貸す場合には月額9万円以下の賃料でしか貸すことができない恐れもあります。このような場合には、現在の入居者さんが退去しないよう、オーナー様と入居者さんの双方が納得できるようになる譲歩案を考えるべきです。例えば、入居者さんから1万円の減額を請求された場合、1万円ではなく、5,000円のの値下げに応じるなどです。

まとめ

　いかがでしょうか？契約更新時に借主から賃料の減額交渉がある場合、現在の家賃が適正なのかというところをチェックするのはもちろん、オーナー様の物件に対する予定等を踏まえてご検討されることをおすすめ致します。