大田区マーケットレポート
こちらのレポートでは、2022年10月から2023年9月にポータルサイトや各種ホームページで募集が公開された賃貸物件の情報を基に、募集数と成約数を独自に分析しております。
大田区賃貸経営年間データ
まず、下記の表は、2022年10月から2023年9月までの大田区全域での数値となります。
- 募集数：52,487戸
- 成約数：47,389戸
※成約数はインターネット上で募集が無くなったことを成約と仮定しております。 - 入居率：90.2％
となっております。
このことから、大田区内で賃貸経営を行う上での入居率の一つの目安として【90％】というラインがポイントとなります。年間を通して90％を超えている稼働状況であれば、経営としては悪くないと言えるかもしれませんし、この先の事業収支の予測をする際には、空室損が10％は発生する可能性があると考えることも出来ます。
また、成約に至るまでの日数をみると、平均で42.99日かかっており、成約していないお部屋の空室日数も含めると、平均空室日数は52.44日となるため、募集開始から2か月を超えてくるようであれば、何かしらの対策が必要となると考えられます。
これを間取り別で見てみると下記のようになります。
単身向けのワンルームと１Kのお部屋では、ほとんど暮らし方は変わらないはずですが、入居率、平均成約日数共に１Kの方が良いことがわかります。これから建築を計画される、リフォームを検討される場合は、ワンルームから１Kにすることも一つの対策になると思います。
大田区賃貸経営繁忙期データ
では次に、2022年12月から2023年3月に募集が開始され、2023年4月末までに募集されたお部屋がどうなっていたかを確認しいます。
いわゆる繁忙期期間の分析です。下記の表をご覧ください。
繁忙期というと、お部屋が空いてもすぐに決まる、人の移動が多いから安心ということを感じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。実際に不動産会社側からしても、お部屋探しの件数は多く、人の移動は一番多い時期だとお答えもできます。
しかし、数値からすると成約までに要する日数は年間と比較しても各段に短くなっているものの、繁忙期期間中に募集された部屋が決まっている確率は、年間の平均よりも非常に悪いことがわかります。
つまり、繁忙期だからといっても安心は出来ないという事です。
間取り別での変化も見てみましょう。
こちらを見ていただくと、入居率が年間の平均よりも大幅に下がっていることがわかります。
これは、繁忙期期間中は募集物件が増えるからという考え方もできますが、こちらのデータは2022年12月から2023年3月の募集開始物件の数で見ておりますので、年間の3分の1の期間の話として考えると、年間での募集数と比較するとほとんどの間取りが30％くらいの募集数となっております。つまり、募集数が多いから入居率が悪いのではいという事です。
また、成約日数が年間よりも短いことを考えると、繁忙期期間中はいかに空室損を減らすために募集に力を入れられるかがポイントだと思います。
「繁忙期期間だからすぐに決まる」という慢心を持ってしまうと、冬の繁忙期を超えて、長期空室ということになりかねません。
ぜひご自身の物件の募集状況を把握し、ライバルとなる物件の状況や動向も把握しながら、繁忙期を乗り越えていただければと思います。
参考資料
【構造×間取り】、【築年数×間取り】の2022年10月から2023年9月の募集数、成約数、入居率、成約日数をまとめましたので、賃貸経営の参考にして下さい。
【構造×間取り】
【築年数×間取り】
まとめ
賃貸経営を成功させるためには、ご自身が経営者として、いかにして収入を増やし経費を削減していくために情報収集から現状分析を行ったうえで経営判断ができるかが重要だと思います。
賃貸市況も大きく変化してきており、ただ募集をすればよいという時代ではありません。どのようにして数あるお部屋の中から選んでもらえるかを考えて、対策を取らなければなりません。そのために必要なことは、２つです。
①ライバル物件の分析
②募集している物件の分析（閲覧数・内見数・内見の声など）
まずは、この２つの事を徹底的に行うことで、満室経営に近づけさせることは出来ます。
ご自身でライバル分析が難しい場合などは、ご相談いただければご提供致しますので、お気軽にお問い合わせください。
