【大田区不動産ニュース】一般媒介の落とし穴
お持ちの物件に空室が発生し入居者募集をかけたい場合、不動産会社へ募集の依頼を行っているかと思います。
この場合、不動産会社と媒介の契約が必要となります。
賃貸物件の媒介契約には、専任媒介と一般媒介がありますが、オーナー様がいつも利用されている契約形態はどちらでしょうか。
最近弊社にご相談いただいた案件で、他の不動産会社へ募集を依頼していたオーナー様が長期空室にお悩みで、募集状況を調べた時に一般媒介で媒介契約をされていたケースが続きました。
今回は、それぞれの契約の違いと、一般媒介により長期空室が発生してしまった要因について考察したいと思います。
一般媒介と専属媒介の違い
- 一般媒介とは？
複数の不動産会社へ同時並行で賃貸仲介を任せる契約になります。 - 専任媒介とは？
1社のみに賃貸仲介を任せる契約のことを指します
弊社では管理オーナー様の募集活動を行っていますのでこちらに該当します。
実は賃貸においては、媒介契約の規定はありません。
宅建業法を確認すると、「一般」「専任」「専属専任」の規定は売買または交換の契約のみ該当し、賃貸契約は除外されています。
しかし、実務上は賃貸の媒介契約でも「専任」や「一般」の契約形態が存在しています。法律上の制限はないため、内容は不動産会社によります。契約書の交付の義務もありませんが、安全な取引の為として作成されている場合が多いです。国土交通省からも「標準賃貸借媒介契約約款」が提示されています。
仲介会社の契約優先順
仲介会社から見た、賃貸仲介の契約優先順位をまとめてみました。
1位は管理物件で、管理契約を結んでいるオーナー様の物件を募集する場合です。2位以降は専任媒介、次に一般媒介で、さらに契約時成功報酬(通称AD)のあるなしで順位が決まっています。
ではなぜ、一般媒介の優先順位は低くなってしまうのでしょうか。理由を以下で説明します。
一般媒介の落とし穴とは？
- 自社専任物件を優先して、積極的に紹介してもらえない可能性がある。
仲介の担当者としては、まずは自社専任物件を決めたいと考えています。
一般で積極的に紹介してもらうためには、オーナー様自らが不動産会社に働きかけなければならない場合が多いでしょう。 - 他社で決まってしまっている場合を想定して、活動自体を控えてしまう可能性がある。
仲介の担当者は、せっかく入居希望者様から申し込みを頂いたのに、他で決まったと断られることを避けたいと考えます。
進捗の見えずらい一般と違い、自社専任の場合は進捗が把握できているので安心して活動が行えるのです。 - 各不動産会社にオーナー様自らが情報を提供しなければならない。
物件画像を新しくしたり条件変更を行った際に、各不動産会社へご自身で連絡をしなければなりません。
連絡を怠ったり忘れてしまうと、せっかく行ったリフォームが反映していない古い画像で募集をされていたり、改定前の賃料で募集されてしまうこととなります。 - ポータルサイト掲載に注力をしていない会社の場合、ポータルへの掲載がされない。
今やwebポータルサイトやアプリでの物件検索が主流ですが、依頼をした会社がそもそもポータルの広告枠を持っていなかったり、持っていても専任物件を優先的に掲載させ、後回しとなる可能性があります。 - レインズ(不動産業者サイト)に掲載されない可能性がある。
前述の通り、賃貸の媒介契約の内容に法的な制限がないことから、業者間のサイトに掲載されていない場合もあります。状況の定期報告も義務ではありません。この点は専任でも同様なので、不親切な業者の場合は専任であっても載っていない場合もあります。
不動産仲介では、裏で沢山の担当者が活動しています。
積極的に入居希望者へ紹介をしたり、他不動産会社へ営業活動を行ったり、複数の募集媒体へ掲載して露出を高めたり、これら活動が活発に行われる状況であるかか否かが、短期満室にとても影響してしまうのです。
事例
実際の事例をご紹介します。
物件近隣の不動産会社に一般で募集依頼をかけているというオーナー様からご相談が入りました。募集から1年半も空室の状態が続いていて大変お困りのご様子です。
訪問して詳しく状況を確認してみると、
- 募集を依頼した不動産会社からはポータルサイトへの掲載がなかった。
- 依頼以外の不動産会社がポータルサイトへ掲載していたが、リフォーム後の写真がなく以前の設備が載っていた。また、物件の劣化が目立つ画像が掲載されていた。
- 掲載賃料がバラバラで条件が分からなくなっている。
という状態でした。
このように、依頼はしたものの正しく募集がされていないケースが実は多いのです。
弊社では、空室のご相談を頂いた際は、まずは現状の募集状況を確認しています。そして、上記のような基本的な内容を見直すだけでも申し込みが入るケースをたくさん経験しています。
まとめ
今回は一般媒介の注意点をご紹介しました。
しかしながら、一般媒介が悪く利用すべきではないということでは決してありません。
逆に考えると、管理会社・不動産会社に任せっきりにしないことで、募集の状況を把握したり、ニーズが分かったりと、ご自分の物件に対する情報がオーナー様に直接集まります。
また、不動産会社が思うように動いてくれなかったり、コミュニケーションがとれないなど、不動産会社との関係によるストレスがありません。
積極的に営業活動を行ったり、媒体掲載をまめにチェックしたり、空室が続く場合には思い切って条件の変更を行うオーナー様もいらっしゃいます。
一般媒介は、どちらかというとご自身でしっかりと管理を行いたいオーナー様におすすめです。
ご自分の経営スタイルに合わせて不動産会社とお付き合いしてみてください。
私たちはオーナー様の空室を必死に埋める覚悟があります！お困りごとをぜひお聞かせください。
一緒に早期満室を目指しましょう。
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