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2022.11.28 不動産ニュース

アパート経営はするな!? リスクと失敗を避けるための方法

「アパート経営はするな」と言われる背景

 「アパート経営はするな」と言われる経験のあるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。その理由は、アパート経営には多くのリスクがあるからです。たとえば、空室リスクや借金を抱えるリスク、資産価値の低下などが挙げられます。ただし、リスクを避けてアパート経営をする方法は存在し、成功している人はたくさんいるのも事実です。

 そこで今回は、リスクを回避してアパート経営を成功させる方法を紹介します。

「アパート経営はするな」といわれる理由・リスク

 理由及びリスクは下記の通りとなります。

  • 1. ローン返済できなくなるリスク
  • 2. 空室リスク(空室リスクがアパート経営では最大のリスク)
  • 3. 家賃下落リスク(空室が続いた時の家賃下落、築年数経過による下落)
  • 4. 資産価値低下リスク(空室や建物の老朽化などが影響する)
  • 5. 管理会社がずさんなリスク
  • 6. 自然災害や火災リスク(災害によるアパート収益の滞り、建替リスク)
  • 7. 入居者トラブルのリスク(騒音、家賃滞納、ゴミ出し・喫煙・ペット飼育などルールを守らない、汚部屋化、夜逃げ、自殺等)
  • 8. 金利上昇リスク(変動金利でローン返済だと金利上昇で返済総額が増えて収支悪化)
  • 9. 修繕費や原状回復費用負担増のリスク(修繕を計画的・適切に行わない事による建物の劣化加速、更なる修繕費負担増、経年劣化や通常損耗に対処する原状回復費用)
  • 10. サブリース(家賃保証・空室保証)のリスク(サブリース契約でも空室が続けば不動産会社から賃料の減額交渉がくる)
  • 11. 見積もりの甘いシミュレーション(賃料設定が新築時のまま30年間変わらない、空室リスクを全く見込んでいない)

リスクを抑えてアパート経営する8つのポイント

1.事前のシミュレーションを行っているか
 ・空室率を見込んでいるか(~5%)
 ・10年程度の期間で賃料を下げているか
 ・主要な経費は計上されているか
 ・借入金は返済できるか
 ・修繕費として建築費の0.5%程度の金額を貯めることができるか

2. 自己資金を貯めているか
 自己資金が多いほど、返済リスクと金利上昇リスクを減らすことができます。また、毎月の借入金の返済額が小さくなるため、空室に耐える力も高まります。

3. 立地や建物の差別化にこだわっているか
 賃貸需要がない、または競合の賃貸物件が多すぎる地域では、空室リスクが高く、アパート経営を行わないという判断も適切と言えます。また、建物の差別化は、設備を充実させたりすると埋まりやすくなります。

4. 市場調査を行っているか
 ハウスメーカーや建設会社、不動産会社が提案してきた間取りの部屋で、周辺の類似の物件の賃料がいくらで募集されているかを調べておくことは必要です。

5. 相続した土地があるか
 土地の購入費が不要のため負担が少なくて済みます。立地が悪ければ、良い立地に買替えることも適切な対策となります。

6. 保険に入っているか
 自然災害に対しては、火災保険と地震保険に加入しておくことが適切です。

7. 良い管理会社を選んでいるか
 同じ物件でも管理会社を変えると空室が埋まることもあるため、管理会社選びも空室リスク対策に  なるといえます。

8. 物件選びや建築相談について、ノウハウを蓄積した良質な不動産会社へ相談しているか
 物件選びや建築はノウハウを蓄積した良質な不動産会社に相談すると成功確率が上がります。

編集後記

いかがでしたでしょうか。

「アパート経営はするな」と言われることがありますが、アパート経営そのものが悪いというわけではなく、リスクを抑えれば成功につながります。不安や問題などあれば、評判の良い不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

※この記事は朝日新聞社運営の相続会議の記事を一部編集、転載しています。

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ミノラス不動産

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