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2021.12.20 不動産ニュース

国交省が公表 事故物件のガイドラインが高齢者受け入れの追い風に

国土交通省により、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

今まで不動産取引に係る心理的瑕疵のうち、取引対象となる不動産において過去に生じた「人の死」について、宅地建物取引業者による正確な調査や告知に係る判断基準がありませんでした。また、賃貸住宅オーナー様が所有物件で死亡事故等が生じ「事故物件」として取り扱われることを懸念し、単身高齢者の入居を拒む事例も多くありました。こうした課題を解決するため、2021年5月に発表されたパブリックコメントを経て、ついに正式なガイドラインが発表されました。前回の「案」と比べて大きく変更されることもなく、人の死が生じた不動産の取引に関して、宅建業者が宅建業法上負うべき調査や告知義務の判断基準を、ガイドラインとして示しています。

ガイドラインのポイントは左記のグラフの通りです。

老衰や病死などの自然死についてはそもそもの告知は不要とされています。ただし、特殊清掃が行なわれた場合、事件性がある場合については告知が必要になります。特殊な清掃を行った場合でも、賃貸物件については3年を過ぎた後は、告知の必要がなくなります。

これまで老衰や不慮の死によって事故物件となってしまい、借り手を見つけられずにいたことを考えると、ようやく改善の兆しが見えてきたように思います。

一方で、ガイドラインが示されたことにより高齢者をめぐる賃貸需給にも改善が改善の兆しが見えてきたように思います。

というのも、孤独死のような「高齢者リスク」は、これまで高齢者の入居を阻む一因となっていました。ところが、早期発見ができさえすれば、貸主は告知義務を負わないということがガイドラインにより示されていますので、巡回サービスや24時間入居者対応サービスで、ある程度のリスクヘッジができるようになりました。最近では、お子様と離れて住んでいる、高齢のご両親の生活状況をタブレット端末で把握できるコミュニケーションサービスなども開発されました。弊社でも巡回サービスや24時間入居者対応ができるサービスを行っております。特に巡回サービスはオーナー様のご要望や物件に合わせて巡回の回数を多くしたり、巡回を注力する部分を決めることもできます。

このようなサービスがあることで、オーナーの皆様だけでなく、入居者さんにも安心してご入居いただけるというメリットがあります。少子高齢化が進む日本においては、空室対策として高齢者の受け入れが課題でしたが、様々な新しい入居者サービスの開発や、今回の発表により高齢者の入居を促進する一助となるのではないでしょうか。

今回のガイドラインは、あくまで現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、取引実務や社会情勢、人々の意識の変化に応じて適宜見直しが行なわれることになります。

しかしながら、長く「事故物件」によるリスクに晒されてきた我々不動産管理会社や不動産オーナー様にとって、賃貸経営の追い風となることは間違いありません。今後の経過を見守りつつ、高齢者の受け入れについても改めて検討してみるのもいいかもしれません。

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