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不動産が共有の場合、共有者が単独で物を売却することができません。売却する際には、共有者全員の同意が必要です。例えば、兄弟の誰かが物件を売却したいと考えても、他の共有者である兄弟が売却したくないと考えれば、同意を得られず、売却することができません。結果として兄弟関係が悪化し、争う原因となることがあります。

賃貸経営だとさらに複雑になります。リフォームや大規模修繕計画、共用部清掃、家賃設定など、1つ1つの決定全てが共用者全員の同意の下で行われなくてはなりません。また、共有不動産を第三者に賃貸しようとしても、単独では賃貸借契約を締結できないことがあります。賃貸借契約の締結については、少なくとも共有持分の過半数の同意が必要と考えられているからです。

このため、相続によって不動産が共有となった場合には、共有者間の意見が合わないと売却や賃貸をすることが困難となります。結果として、不動産が有効利用されずに放置される事態を招いてしまいます。

共有名義を回避する有効な方法

1.法人化する

法人化により不動産を法人所有にすると、不動産と異なり、持ち株数に応じた分割が可能となるため、遺産分割が容易となります。

2.代償分割を行う

　1人に全て相続させ、他の相続人には遺留分相当の現金を準備しておく方法です。現金が足りない場合、不動産売却も検討しなければなりませんが、不動産の共有を防ぐことができます。

1と2の方法を取る場合、相続人を指定するために遺言書を残す必要があります。

不動産が共有になることを防ぐことができるだけでなく、法人の株式は事業を引き継ぐ長男に相続させ、次男には自宅を相続させるなど、遺言者の思いを相続人に託すことができます。子供や孫たちの争いを避けることができます。

賃貸オーナー様の相続では、生前からの準備により、子供や孫たちの争いを避けることができます。もめないためにも、弁護士や税理士など専門家にご相談するなど、事前の対策をご検討してみてはいかがでしょうか。

▶※この記事は（株）全国賃貸住宅新聞社「オーナー専科2023年1月号」の記事を一部編集、転載しています。