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入居者様の入居中に設備の不具合が発生し、入居者様の生活に影響を与えてしまった場合、オーナー様は家賃減額の義務を負うのでしょうか？このようなケースでの対応方法をご紹介致します。

民法でどのように定められているのか？

2020年の民法改正によって、設備故障の際、入居者様に原因がなくて設備に不具合が生じ、生活に支障をきたした場合、使用できなくなった部分の割合などに応じて家賃を減額を行うということです。改正では、賃貸借契約締結時に定められた賃料は「居住部に何も問題がない状態」の場合であり、不具合が生じて居住に不便が出た際は「その分を減額するのが当たり前」となりました。

ケーススタディ

設備に不具合が生じた場合、オーナー様が取るべき対応は次のどちらかを確認していきます。

問：ある入居者A様が住む賃貸住宅で、1か月もの間、エアコンを使うことができず、オーナー様もエアコンが使えない事実を知っていた。オーナー様は主にどちらの対応をとるべきでしょうか？

選択肢１：1か月間エアコンを使えなかったという事実を重く受け止め、あらかじめ管理会社が規定したルールにのっとり、進んで家賃減額を行わなければならない。

選択肢２：「1か月間使えなった」事実がどれほどの不便を入居者様に与えたかがわからないため、そもそも家賃減額をするべきなのかを含めて協議を行うべき。

答えは選択肢２です。民法改正後も現場でやらなければならないことは基本的に変わりません。

改正以前から、入居者様に原因がない設備の不具合で、入居者様から賃料減額の請求があった場合、修繕で済むのか、賃料を差し引くかどうかは、事実をよく確認して状況を見極めながら、入居者様とオーナー様と協議の上で対応が行われる事がほとんどです。改正後の現在、こういった場合に備えてオーナー様がやっておくべきことは、賃貸借契約の際に家賃減額に関して協議する旨を契約書に明示しておくことです。万が一、そのような状態になった場合、双方でよく話し合い、お互い納得した形で進めていくのが賢明な解決法であると言えます。

設備故障が生じてもすぐに家賃減額を行う必要はありません。オーナー様が注意すべきポイントは２つです。【①家賃減額の場合は、協議する旨を契約書に明記すること②家賃減額の基準を設けるとしても、それは協議の基準として扱い、その基準に基づきオーナー様と入居者様の双方が納得するよう話し合いを行う。】　もしもの時に備えて、事前に管理会社や弁護士の先生にご相談されることをおすすめします。　

　　　　　　　　　　

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