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中古物件購入時の注意点
資産の組み換え・資産形成・相続対策を目的として、中古物件の購入を検討しているオーナー様もいらっしゃるかもしれません。新築に比べて低コスト・高利回りの不動産投資方法として注目されているのが、中古アパートマンションの賃貸経営です。そこで今回は、中古物件を購入する際の注意点について記載します。
中古物件購入のメリット
１．初期費用が安く利回りが高い
中古物件は新築物件よりも安く購入できるため、投資回収効率がよく、新築と比較すると利回りが高くなります。
具体的には、新築物件は初期費用を回収するだけでも長い年月が掛かります。しかし、中古物件ならコストが低い分、資金の回収も早く、結果的に利回りもよくなります。
２．リノベーションで付加価値をつけられる
中古物件をリノベーションして付加価値をつければ、賃料を高くすることも可能であり、さらに利回りを高められます。
３．購入直後から賃料収入を得られる
中古物件の場合、購入時にすでにご入居者様がいることもあります。その場合は購入直後から賃料収入が得られます。
4．節税効果が高い
物件に掛かる固定資産税や都市計画税などの税金を経費に計上できます。また、賃貸物件は建物の減価償却費やその他物件の補修などにかかった費用も経費にできるため、計上分が多いほど節税効果は高いといえます。築年数が古いほと減価償却期間も短くなるので、節税効果が期待できます。
中古物件購入のデメリット
１．設備の改修費用が高い
築年数が経過している物件では、水道やガスなどの配管破損、雨漏り、シロアリトラブルなど発生する可能性があり、修繕費用だけではなく、入居者への損害賠償が必要になることもあります。建築業者さんと同行の上、建物内外の確認を行い、どれくらい修繕が必要かを確認する必要があります。
２．空室のリスクがある
ご入居者様が一度退去してしまうと、新築に比べて人気が低く集客が難しいため、空室期間が長期化してしまい、賃料収入が減ってしまう可能性もあります。
３．融資を受けにくい
築浅や一定期間経過した中古物件は、市場価値より早いスピードで建物価格が低く評価されるケースが多く、大きく評価割れすることがあります。そのため、新築物件より融資が受けにくい傾向にあります。
編集後記
いかがでしたでしょうか。
中古物件は購入しやすい反面、修繕費や空室リスクが伴いますので、利回りや価格だけでなく、建物の状態をきちんと調べる事をオススメします。
この記事の執筆者紹介
ミノラス不動産
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