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　今回は、貸家建付地の相続税評価に関して、基本から応用まで解説します。貸家建付地の評価額は、通常の土地の評価に比べて低くなります。つまり、土地を貸家建付地評価することで、相続税を節税することが可能となります。貸家建付地の評価方法を正しく理解し、節税にご活用いただければ幸いです。

貸家建付地とは

　土地の上に建物がない場合や、人に『タダで』貸している場合、土地は亡くなった被相続人が保有していても建物は他の人が持っている場合は、貸家建付地には該当しません。

　貸家建付地に該当する場合、自宅の敷地のように自由に使える土地（自用地）よりも土地の評価は低くなります。そこで、空き地や駐車場などにアパートやマンションを建てることで相続対策になるのです。

貸家建付地の評価額計算方法

　なぜ、土地を貸家建付地とすることで相続税を節税できるのでしょうか。

　まず、基本的な貸家建付地の相続税評価方法を解説します。相続税は、被相続人が残した遺産の時価に対して課税されます。つまり、「相続開始日（死亡日）時点で換金したらいくらになるのか」という考えに基づいて評価方法が定められているのです。土地の時価は、現金や株式に比べて把握するのが大変です。

　未利用の土地や自己利用の土地は所有者の意思のみですぐに売却することが可能です。しかし、第三者に賃貸している建物が建っている場合はそう簡単にはいきません。建物に居住している賃借人の借家権が生じているからです。そこで、相続税評価を行う上では、居住者の借家権部分を一部考慮することで、評価額を減額することができるようになっています。これは「すぐに売れない」＝「換金価値が少し下がる」と言う考えに基づいています。貸家建付地の評価額は下記の計算式で算出します。

≪貸家建付地評価の計算式≫
　自用地とした場合の価格 －（自用地とした場合の価格 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

【自用地とした場合の価額】
　土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のいずれかで計算しますが、一般的には「路線価方式」で評価されます。この方法は、路線価に土地の面積を掛けることで評価額を出します。敷地の形状や前面道路の状況によっては、補正率を使って路線価を補正しなければならないことがあります。

貸家建付地評価の具体例

• 自用地とした場合の価格：150㎡×350千円＝5,250万円
• 借地権割合：表１より、記号がＤなので60％
• 借家権割合：全国一律で30％
• 賃貸割合：10室のうち8室の入居中なので、10分の8＝80％

5,250万円－（5,250万円 × 60％ × 30％ × 80％）＝4,494万円

隣接する賃貸住宅の入居者専用駐車場は一体評価

　それぞれ上記のように計算でき、アパートの敷地と駐車場をひとつの土地として考えて全体を「貸家建付地」として評価した場合の方が約540万円の評価額減となっていることが分かります。

　上記のように、貸駐車場が賃貸アパート・マンションの敷地と接続していて、その駐車場が入居者専用である場合、ひとつの土地として全体を「貸家建付地」の評価を行うことができます。当てはまるオーナー様は是非一度、状況を確認してみてください。

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