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不動産経営を法人化する7つのメリット

　賃貸経営を個人経営から法人化する上でのメリットとして、以下のようなものが挙げられます。

１．個人と法人の税率差（所得税と法人税）を利用

　個人に課せられる所得税は、所得が大きくなるほど税率が高くなります。これを累進課税方式と言います。

　まず、所得税についてです。例えば、サラリーマンとして働きながら、賃貸経営をしているサラリーマンオーナーの場合、給与所得と不動産所得の合計が課税対象となります。給与が上がったり、賃貸経営で家賃収入を多く得ている場合、支払う税金が多くなっていくということです。この最高税率は住民税＋所得税で55％です。なお、住民税は一律10%と決まっています。この割合は市町村民税（所得割）が一律6％で、都道府県民税（所得割）が一律4％です。

　次に法人税についてです。法人に適用される税金も累進課税ですが、個人の最高税率に比べると低く設定されています。たとえば、所得に対する企業が負担する主な税金（法人税・法人住民税・法人事業税）の負担割合である実効税率は、かなり利益が出ている中小企業でも30％を超える程度です。この差を利用することで、最終的な納税額を減らすことが可能になります。

２．所得を複数人に振り分けられる
　法人化すると、奥さんや子ども、親族を役員や社員として、役員報酬や給与を支払うことができます。これらの給与は経費として計上されるので、課税対象となる所得を圧縮できます。

　また、所得がゼロだったり少ない奥さんや子どもに所得を分散することで、一人に所得が集中している状態よりも適用される税率を低くできます。給与所得を他の会社から受け取っていない人を社員にすれば、個人としての給与所得控除も適用できるため、さらに税額を抑えることができます。

３．法人向けの保険や共済に加入して経費計上

４．退職金や福利厚生などの制度を活用
　退職金規定を作っておくことで、役員に対する退職一時金の支払いを経費として計上することができます。個人が受け取った退職一時金は退職所得としてカウントされます。勤続年数により金額が変動する退職所得控除の枠が適用されることと、給与所得や不動産所得などとは合算されない分離課税方式が用いられ、手元に残るお金を増やすことができます。

　また、福利厚生の規定を整えることで、自身の賃貸の住まいを法人契約の借り上げ社宅扱いとし、支払い家賃の一部を経費計上するといったやり方もあります。

５．減価償却の計上で利益を調整
　減価償却とは、経年によって価値が減少していく資産を購入した場合、耐用年数によって取得費を案分し、経費に計上していく方法です。

▶関連記事はコチラ「賃貸経営の経費～減価償却費～」

６．赤字をより長い期間繰り越し
　ケースとしては少ないと思いますが、賃貸経営で赤字が出てしまった場合でも法人化のメリットは活かすことができます。個人事業として青色申告を行っている場合、欠損金の繰越控除によって、翌年以降の利益と相殺することができますが、その期限は3年です。法人であれば、この期限が9年まで延びます。

７．相続対策として活用
　個人から法人に不動産の所有権を移転することで、相続税の対象となる財産が減ります。よって、将来支払う相続税の圧縮につながります。また、妻や子どもを法人の役員や社員にして所得分散することは、生前からの資産移転の役割も果たしています。家賃収入を給与所得して受け取り、現金を手元にプールしておけば、相続税の納税が必要になった際にも安心です。

法人化の注意点３つ

　　賃貸経営を個人経営から法人化するにあたって、注意すべきこともあります。

１．所有権の移転方法
　不動産からの家賃収入を法人の収益をするためには、個人から法人へ不動産の所有権を移転する必要があります。この際の移転方法には注意が必要です。これを間違うと多額の税金が発生してしまったり、不要な費用がかかる可能性があります。

　個人からの法人への不動産の所有権移転には、①売買、②現物出資、③贈与の3つの方法があり、法人化の主目的や、賃貸経営の状況によって最適な方法が異なってきます。

　「①売買」を選択する場合、所有権移転と同時に、法人から個人へ売買代金を支払います。この売買代金は、金融機関からの借り入れのほか、個人から法人に対する貸付で賄うことがあります。

　「②現物出資」は、資本金として現金を入れる代わりに不動産そのものを出資する形式ですが、資本金が1,000万円以上になると法人税負担が上がったり、不動産鑑定評価に関する書類を要したりします。いずれの方法も最終的なメリットと天秤にかけてよく検討する必要があります。ちなみに不動産にまだ借り入れが残っている場合も、移転方法に選択に影響します。抵当権を設定している金融機関に事前に承諾を得ないで移転登記を行うと、一括弁済を求められる可能性もありますので、必ず法人化を検討するなかで相談が必要です。

２．法人設立・維持にかかる費用と手間
　法人は設立時、そして維持していく上でも費用がかかります。例えば、株式会社を設立した場合、下の表１のような費用がかかります。また、会社設立にあたっての手続きや書類の作成には、手間も時間もかかります。現実的には税理士や司法書士、行政書士に頼むことになるため、その報酬も計算に入れておく必要があります。

　そして、決算が赤字であれば税金を支払う必要がない個人と違い、法人はたとえ赤字であっても税金が発生します。法人住民税の7万円です。また、役員等に給与を支払っている場合、源泉徴収税や社会保険料を給与額に応じて納めなければなりません（表２）。

　なお、個人の確定申告に比べて法人の確定申告は複雑です。申告に必要な財務諸表類の作成には手間も時間もかかります。ほとんどの場合、税理士との顧問契約を結び、手続きを代行してもらいますが、当然ここでも定期的な報酬の支払いがあります。

　その他、決算公告や株主総会の実施、社会保険料や都道府県税の納付、償却資産申告書の提出など、細々とした手続きが発生します。外注するなら、やはり費用面を考慮しておかなければなりません。

３．株主・役員を誰にするか
　法人には必ず出資者が必要です。株式会社では、いわゆる株主にあたります。相続を考慮した際、不動産のオーナーは株主になってはいけません。将来、保有する株式が相続財産とみなされ、相続税が課される可能性があるからです。長期的な目でみれば、配偶者ではなく子どもを名義上の出資者として株主にするのが良いことが多いです。サラリーマンの場合、就業規定で勤務先以外の企業の役員に就任することを制限されていることもあるでしょうから、なおさら、自分以外の親族を出資者や役員にするメリットがあります。

　また、未成年や学生の子どもや親族を役員として給与を支給すると、労務実態がないとみなされて税務署から申告を否認される可能性があります。

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