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経費について

前の記事で領収書の無い経費の一つ、減価償却について先月号にてお伝えしました。もう一つ、領収書の無い経費としてローンの支払金利が有ります。年末に支払い残高証明書が各金融機関さんから到着していると思います。この中に昨年一年間支払った金利分の金額が書いて有るかと思います。こちらも経費ととして金利分は計上できます、またあと何年でローンが終わるなぁとか考えられる方も多いと思います。今月はそんな支払い残高、金利から賃貸経営について考えたいと思います。

デッドクロスって何？

賃貸経営の中で、収支のデットクロスという言葉を聞いた事が有る方もいらっしゃると思います。
簡単にデットクロスについて説明しますと、ローンの返済は進んでいるが、手元に残る現金がが少ない状況です。賃貸経営をされているオーナー様で現金で建築・取得される方もいらっしゃいますが、大半のオーナー様は借入れを行い、賃貸経営をされていると思います。
デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。

⇒帳簿上は利益が出ているのに、資金繰りが悪化する。

現金が無いこんな状態の事を言います。（イメージは図①）

このデッドクロスが起こると、簡単に言えば支払う所得税が増えることで資金繰りが悪化し、最悪の場合には黒字倒産に陥るリスクもあります。デッドクロスを理解するためには、まずは、手元の資金繰り（キャッシュフロー）と帳簿上の利益は異なるという前提を認識する必要があります。そして、その違いを生んでいる原因が、「ローンの元金返済」と「減価償却費」です。

ローンについて触れてみましょう。
ローンの元金返済は実際に返済しているので、現金を支出するが、経費として計上は出来ません。（金利は経費で計上できます。）という事は、帳簿上には表れないお金の流れです。
減価償却費は、実際の現金が支出するわけでは無いが、経費として計上できます。という事は、帳簿上に現れる金額です。
実際に手元のお金を減らすことなく、帳簿上は利益を圧縮できるのです。
これによって、帳簿上の利益に課される所得税額を減らすのが、不動産経営・投資における減価償却を利用した節税流れです。建物の経過年数の進行によりデッドクロスを迎えてしまいます。

ローンについて

ローンを組まれる場合、大体の方々が元利均等返済を選択されていると思います。返済する金額は一定ですが、変わるのは利息分だと思います。

返済が順調に進めば進むほど、経費として計上できる金利は減少していきます。その代わり、結果として経費として計上できない元金が増えているのが現状です。

今回はここまでとなります。次回は対局する減価償却について触れながら、デットクロスを回避する方法を検討してみたいと思います。不明点、ご質問はご遠慮なくお問合せ下さい。

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