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事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

2022.10.30 空室対策 賃貸経営サポート

リノベーション事例

建物情報

築年:1979年
構造:鉄筋コンクリート造
階数:5階建て
立地:大田区蒲田
最寄駅:JR京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩10分

部屋情報

間取り:1DK
広さ:31.95㎡
階数:4階
向き:南向き

事例概要

実施年:2018年2月(築39年時)

工事内容:リノベーション
条件変更:73,000円

工事実施への経緯

 25年住んでいたご入居者様の退去がきっかけでした。退去後の室内は、新しいご入居者様を募集するには大変厳しい状況となっていました。また、年月が進み、近年のお部屋探しのお客様のニーズとは遠い間取り・設備状況のお部屋でした。

●床、壁天井、設備(キッチン、お風呂、トイレ)の著しい劣化
●ガラス:すべて熱割れ
●外壁から水漏れを放置→大きくカビが発生、全交換が必要
●3点ユニット(お風呂とトイレと洗面台が一緒)
●居室が和室…ターゲットの見えない間取り

→原状復帰するために150万円の費用がかかる

ご提案内容

 蒲田駅から徒歩圏内であること・広さが30㎡あることから、近隣ライバルとも差別化を図ることができると判断しました。居室が9帖ある物件はライバルが少なく、1Kでありながら2人入居をご希望のお客様もターゲットに入ってきます。そこで、お客様のニーズを踏まえた内容のフルリノベーションをご提案いたしました。

利回りの確認

ミノラスの「利回り10%リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10%に設定しています。利回りの計算結果、10%を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り=( 賃料UP額 × 12ヶ月 )÷ ( リフォーム費用 - 原状回復費用 ) × 100

 今回の物件について、利回りを計算してみると以上のようになり、利回りは10%を超えました。先に掲載した退去時の写真からも分かるように、このお部屋を原状回復する場合にもコストがかかる状況であり、想定賃料も低く、ニーズにも合っていないことから、投資は必須の状況でした。

ターゲットと取組内容

 ターゲット:法人契約で男性向けにターゲットを設定

以下の内容のフルリノベーションの実施しました。
 〇間取り変更:1LDK(和室) → 1K(洋室)
 〇3点ユニット → バストイレ別、独立洗面台、温水洗浄暖房便座
 〇新設:モニターホン、エアコン、ウォークインクローゼット
 〇洗濯機置き場:なし → 室内洗濯機置き場を新設
 〇キッチン:段落ちキッチン → システムキッチン

フルリノベーション後

賃料:94,000円 (21,000円UP)

→完工前にご成約!大幅な収益アップが見込める結果に。

編集後記

 今回のように、築年数と同等期間ご利用いただいたご入居者様が退去した場合、大幅な賃料ダウン、もしくは、大きなリフォーム・リノベーションを検討する必要があります。これは、繁忙期前に退去・繁忙期に成約がなかった物件も同様です。

「原状回復工事だけでなくリノベーションをすることで、こんなにも早く成約になる!賃料も上げられて良かった。」ということを実感いただけた事例でした。

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