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事例の紹介

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実事例をご紹介

2022.10.07

普通賃貸からマンスリーマンションへの転用事例

建物情報

築年:1991年
構造:RC造
階数:5階建て
立地:大田区西蒲田
最寄駅:東急多摩川線 矢口渡駅 徒歩2分

部屋情報

間取り:2K
広さ:38.34㎡
階数:4階
向き:南向き

事例概要

実施年:2017年(築26年時)
工事内容:フルリフォーム
条件変更:普通賃貸 → マンスリー運用

工事実施への経緯

 築年数が26年を迎えた時、6年以上お住まいいただいたご入居者様が退去することになりました。ひどく劣化が見られはしなかったものの、ライバル物件と比較すると設備等に関して見劣りするところがありました。そのため、条件緩和フルリフォームかをしなくては、新たなお客様にご入居いただくには難しい状況でした。

 当時、オーナー様と担当スタッフは、「家賃を下げることは避けたい」「2部屋ある特徴を生かして価値を上げるにはどうすればいいか」「選ばれるお部屋にするにはどうすればいいか」という考えでした。

ご提案内容

 次の画像は、実際のフルリフォームのご提案資料の一部抜粋です。

 〇6帖和室+6.5帖洋室 → 5.2帖洋室+4.6帖洋室へ。2部屋は引込み戸で仕切り、広く使える。
 〇3点ユニット → バストイレ別、独立洗面台、温水洗浄暖房便座
 〇クロスと床の張り替え、木部の塗装
 〇交換:洗濯パン、給湯器、建具、システムキッチン、バスルーム
 〇新設:ダウンライト、エアコン

利回りの確認

ミノラスの「利回り10%リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10%に設定しています。利回りの計算結果、10%を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り=( 賃料UP額 × 12ヶ月 )÷ ( リフォーム費用 - 現状回復費用 ) × 100

 今回の物件について、利回りを計算してみると以下のようになり、利回りは10%を超えました。そこで、オーナー様には「フルリフォームの投資をして、賃料を上げる」提案をすることにしました。

ターゲットと取組内容

 ターゲット一時帰国ファミリー自宅リフォームでの仮住まい訪日外国人旅行客短期研修や単 身赴任工事で同僚と出張などの法人契約

 貸方:普通賃貸 → ミノラスが借り上げてマンスリーマンション(短期間住む人用のアパート・マンション)として運用。家具家電を設置。


 2012年から2019年まで、訪日外国人旅行客数は年々増加傾向にあり、ご提案の前年である2016年には2,404万人もの人々が日本を訪れていました。彼らは、日本の滞在期間に合わせて短期で部屋を借り、そこを拠点に日本国内の観光をしており、マンスリーマンションの需要が高まっていました。

 コロナ禍となっても、訪日外国人が減少しましたが、海外から一時帰国家族の隔離期間での住まい、テレワーク部屋、在宅ワークが長くなっている事で自宅のリフォームでの仮住まい需要など増えてきました。また、短期研修や単身赴任などを理由とした法人契約でのマンスリーマンション需要も高まっていました。

 この両者に共通するニーズとして挙げられたのが、「家具家電付き」と「ファミリータイプの間取り」です。「家具家電付き」については、両者ともに「買い揃えることが難しい」ことが理由として挙げられます。家具家電をそろえると数十万円は最低でも費用がかかりますし、1Kタイプのマンスリーマンションは地域に多くあるが、ファミリータイプのお部屋は少ないのが現状です。

▶関連記事はコチラ「コロナ収束後、インバウンド回復を見据えて

フルリフォーム後

賃料:家賃98,000円(15,000円UP)

◎築古のマンションを相場賃料で借上げ、オーナー様の安定した収入を実現。
原状回復費用はミノラス負担のため、大きな出費なし。
◎ミノラスが借り上げているため、空室の心配なし。 ※更新料収入はなくなります。
◎ニーズに合った間取りで、家賃を維持して高稼働を実現

 当初想定していたターゲットである訪日外国人はコロナの影響でほとんどなくなりましたが、一時帰国ファミリー自宅リフォームでの仮住まい短期研修や単身赴任などの法人契約は繰り返し需要がありました。そのため、契約期間満了でのご入居者様の入れ替わり期間以外は、ほぼ空室期間はありません。また、同じ建物の上階も同じ間取りのお部屋があり、同様のリフォームを行ったところ、こちらもほぼ空室期間なしで稼働しています。

 どちらのお部屋についても、ご入居者様は短期利用のマンスリーマンションタイプでは珍しい1年以上継続してお住まいいただいています。2DK以上の広さで賃料がリーズナブルであるため、ご契約を延長していただいています。

編集後記

いかがでしたでしょうか。

築年数が長く3点ユニット・和室・段落ちキッチンなど設備も老朽化しているようなお部屋は、リフォームで価値を上げることで賃料を上げることができ、さらにはマンスリーマンションとして活用することで、ニーズに合ったお部屋に変える事も可能です。

ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

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