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事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

2022.09.29

長期ご入居者様の退去に伴うリフォーム事例

 ご入居者様に長期入居いただけることは望ましいことです。しかしながら、長期間お部屋を整えることなく使うため、退去後に劣化がみられることもあります。次のご入居者様を見つけるためには、お部屋の美化が必要となります。今回は、実際にミノラスでリフォームを行った長期ご入居者様の退去に伴うリフォーム事例をお伝えします。

建物情報

築年:1990年
構造:軽量鉄骨造(ハウスメーカー)
階数:2階建て
立地:大田区矢口
最寄駅:東急多摩川線 矢口渡駅 徒歩7分

部屋情報

間取り:1R、和室
広さ:20.00㎡
階数:2階
向き:南向き

退去前賃料:63,000円

事例概要

実施年:2020年(築37年時)
工事内容:リフォーム

工事実施への経緯

 15年以上ご入居いただいた方が退去することになり、お部屋の状況を確認すると、多くの設備の経年劣化が進んでいることが分かりました。また、洗濯機置き場は玄関前の廊下にあり、洗面台が浴室内にある2点ユニットバスという配置です。近隣のライバル物件は50件以上あり、清掃をするだけでは、次のご入居者様が見つからない可能性がありました。

ご提案内容

 ミノラスでは、これまでの実績から幅広いご提案が可能です。この事例の時には、費用が異なる3つのご提案をしました。それぞれのメリット・デメリットをオーナー様とともに考え、将来を考えた最適な方法をオススメいたします。


ご提案1 最低限の原状回復のみを行う
・原状回復工事費:約50万円
・賃料を下げれば決まる可能性はあるが、不良入居者が入居する可能性もある

ご提案2 室内洗濯機置き場・洋室に変更する工事を行う
・工事費:約40万円
・工事をしても築年数などの状況から、成約に至るには相場より賃料を下げる必要がある
 →賃料58,000円以下まで下落を予想。

ご提案3 リフォームを実施する
・リフォーム費用 約250万円
・費用が掛かるが、家賃を維持でき、よいご入居者様が入るかもしれない。ただし、間取りを変える広さはない。

ターゲットと取組内容

 ターゲット:老若男女問わず

 ご提案内容から、ご提案3のリフォームを実施することとなりました。間取りの変更はせず、「無印良品」を意識したデザインコンセプトにしました。機能面と美しさ・統一感を意識することで、家具家電も合わせやすく、ターゲットを広くできると考えました。具体的には、天井に木目のデザインクロス、照明にはスポットライト、床は大理石調タイルを採用することにしました。また、各設備については以下のように変更することを検討しました。

  • 脱衣所を新たに作成
  • 玄関前の廊下にある洗濯機置き場 → 室内洗濯機置き場
  • 浴室洗面台(2点ユニット) → 独立洗面台
  • 段落ちキッチン → 2口ガスコンロのシステムキッチン​
  • インターホン(受話器) → モニターフォン​
  • ユニットバスを交換し、浴室の壁1面をデザインタイルに変更​
  • トイレを温水洗浄便座に交換
  • 扉不要のオープンクローゼット、浴室乾燥機や給湯器の追い焚き機能なし → 経費削減​

▶関連記事はコチラ「お部屋のイメージをUP!ホームステージング

利回りの確認

ミノラスの「利回り10%リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10%に設定しています。利回りの計算結果、10%を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り=( 賃料UP額 × 12ヶ月 )÷ ( リフォーム費用 - 現状回復費用 ) × 100

※「原状回復のみの場合 想定賃料」:ご提案1+ご提案2の場合の想定賃料
※「原状回復のみの場合 原状回復工事」:ご提案1の40万円+ご提案2の50万円

 原状回復しても賃料が下がる前提からのRF利回りです。

フルリフォーム後

賃料:家賃72,000円

結果:リフォーム完了後、1ヶ月以内に20代女性がお申込み!

キャッシュフロー​

 成約賃料:72,000円/月  工事代:約250万円​
→7.2万×12ヶ月÷250万=3.4年で回収

編集後記

 いかがでしたでしょうか。投資を伴うリフォーム工事は、本事例のように空室対策と資産価値の維持に有効な場合があります。

 しかし、その判断には投資する価値があるのか、効果が見込めるのか1件ずつ分析をする必要があります。不要な投資はする必要はありませんので、優先順位を見極め効果的に投資し、お客様に選んでいただけるお部屋を作りましょう。​

 ミノラスでは幅広いご提案が可能です。空室対策や効果分析などのご相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。​

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