事例の紹介
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実事例をご紹介
【底地整理の事例】同時売却で資産と将来不安を解消
大田区で底地をお持ちのオーナー様の中には、「借地人との関係性が続くことへの不安」や「次世代へ引き継ぐ際の負担」を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
底地は、安定した地代収入がある一方で、権利関係が複雑であるため、相続時にトラブルや負担が生じやすい資産でもあります。
本事例では、借地更新をきっかけに、地主様・借地人様双方にとって最適な形で底地と借地権を同時に売却し、資産整理と将来不安の解消を実現したケースをご紹介します。
１．物件概要
- 立地・・・大田区
- 権利・・・底地権・借地権
- 面積・・・約50坪
２．ご相談の背景
借地契約の更新時期を迎え、地主様より借地人様へ更新のご連絡をされたことをきっかけに、ミノラス不動産へ地主様からご相談をいただきました。
実際に借地人様へ訪問しお話を伺ったところ、「借地面積が約50坪と大きく、更新料も高額となるため、更新料が払えない可能性がある」とのお話がありました。ご用意が難しいご状況でした。
３．課題の整理（更新か、整理か）
本件では、以下のような課題がありました。
借地人様
- 更新料の支払いが難しい
- 現在の借地に強いこだわりはない
地主様
- 過去の相続で底地の扱いに苦労された経験がある
- 次世代へ底地をそのまま引き継ぎたくないというお考え
このように、双方にとって「現状維持（更新）」が最適とは言えない状況でした。
４．ミノラス不動産のご提案
そこでミノラス不動産では、底地と借地権を同時に売却し、完全所有権として第三者へ売却する方法をご提案しました。
通常、底地と借地権は別々に存在するため、それぞれ単独では活用や売却が難しく、資産価値も制限されます。しかし、これらを一体化して「所有権」とすることで、土地の利用制限がなくなり、市場での評価が大きく向上します。
なお、本物件は約50坪と規模が大きく、価格帯も高額になるため、個人ではなく不動産業者への売却が適していると判断しました。また、ミノラス不動産では底地の購入実績もあることから、今回は弊社での購入をご提案し、価格についても地主様・借地人様双方にご納得いただいたうえで、取引が成立しました。
５．同時売却によるメリットと判断のポイント
底地整理を検討する際、「更新するか」「売却するか」で悩まれるオーナー様は多くいらっしゃいます。本件でも、双方の状況を踏まえ、選択肢を整理したうえで判断を行いました。
更新の場合
- 更新料が数百万円規模となり、借地人様のご負担が大きい
- 契約関係は継続するため、将来的な課題（相続・承継）が残る
- 地主様にとっても、底地を保有し続ける必要がある
今回のような状況で更新を選択した場合、短期的には現状維持だが、課題は先送りになっていたと推察できます。
売却の場合（底地と借地を同時に所有権として売却）
- 底地権と借地権を一体化し、完全な所有権として売却
- 土地利用の制限がなくなり、買い手の幅が広がる
- 結果として、単独売却よりも資産価値が向上しやすい
なお、所有権としての売却価格は、周辺の成約事例から算出した坪単価 × 土地面積を基準に検討します。資産価値を最大化しつつ、関係性も整理できる点が大きなメリットです。
売却価格の按分について
同時売却を行う場合、売却代金は地主様と借地人様で分配します。原則としては、借地権：約60％、底地権：約40％という割合が一つの目安とされています。
ただし、実務上は、借地権売却時に発生する「譲渡承諾料」などの慣習も考慮されるため、ケースごとに調整が必要です。
本件では双方で協議を行い、借地人様50％・地主様50％という形で合意に至りました。
６．売却後の変化
地主様は、底地の整理が進んだことで将来の相続に対する不安が軽減され、納税資金の確保にもつながりました。
また借地人様からは、新たな住まい探しについてもミノラス不動産へご依頼をいただきました。今回の売却代金の一部を頭金として活用し、最終的には中古戸建（所有権）をご購入され、住み替えを実現されています。これまでの借地から所有権の住まいへと移行されたことで、将来の安心感にもつながり、大変ご満足いただく結果となりました。
双方にとって、将来を見据えた前向きな選択となりました。
７．まとめ
底地は「保有し続ける」だけでなく、「整理する」という選択肢も重要です。特に、
- 借地人との関係性
- 更新料の問題
- 相続時の負担
といった課題を抱えている場合は、早めの整理が将来の安心につながります。
ミノラス不動産では、底地・借地の整理に関するご相談を多数いただいており、オーナー様ごとに最適な方法をご提案しています。
底地は、一般的な不動産とは異なり、権利関係や評価方法が複雑なため、正しい知識を持つことが非常に重要です。
ミノラス不動産では、オーナー様向けに底地勉強会を開催しており、基本からわかりやすく解説しています。「自分の底地も整理すべきか知りたい」「将来に向けて準備しておきたい」とお考えのオーナー様は、ぜひ一度、お気軽にご参加ください。
底地勉強会の詳細確認、参加お申込みは下記のボタンよりご覧ください。
