事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

　ご入居者様に長期入居いただけることは望ましいことです。しかしながら、長期間お部屋を整えることなく使うため、退去後に劣化がみられることもあります。次のご入居者様を見つけるためには、お部屋の美化が必要となります。今回は、実際にミノラスでリフォームを行った長期ご入居者様の退去に伴うリフォーム事例をお伝えします。

工事実施への経緯

　15年以上ご入居いただいた方が退去することになり、お部屋の状況を確認すると、多くの設備の経年劣化が進んでいることが分かりました。また、洗濯機置き場は玄関前の廊下にあり、洗面台が浴室内にある2点ユニットバスという配置です。近隣のライバル物件は50件以上あり、清掃をするだけでは、次のご入居者様が見つからない可能性がありました。

ご提案内容

　ミノラスでは、これまでの実績から幅広いご提案が可能です。この事例の時には、費用が異なる3つのご提案をしました。それぞれのメリット・デメリットをオーナー様とともに考え、将来を考えた最適な方法をオススメいたします。

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ご提案１　最低限の原状回復のみを行う
・原状回復工事費：約50万円
・賃料を下げれば決まる可能性はあるが、不良入居者が入居する可能性もある

ご提案２　室内洗濯機置き場・洋室に変更する工事を行う
・工事費：約40万円
・工事をしても築年数などの状況から、成約に至るには相場より賃料を下げる必要がある
　→賃料58,000円以下まで下落を予想。

ご提案３　リフォームを実施する
・リフォーム費用　約250万円
・費用が掛かるが、家賃を維持でき、よいご入居者様が入るかもしれない。ただし、間取りを変える広さはない。

ターゲットと取組内容

　ターゲット：老若男女問わず

　ご提案内容から、ご提案３のリフォームを実施することとなりました。間取りの変更はせず、「無印良品」を意識したデザインコンセプトにしました。機能面と美しさ・統一感を意識することで、家具家電も合わせやすく、ターゲットを広くできると考えました。具体的には、天井に木目のデザインクロス、照明にはスポットライト、床は大理石調タイルを採用することにしました。また、各設備については以下のように変更することを検討しました。

• 脱衣所を新たに作成
• 玄関前の廊下にある洗濯機置き場　→　室内洗濯機置き場
• 浴室洗面台（２点ユニット）　→　独立洗面台
• 段落ちキッチン　→　２口ガスコンロのシステムキッチン​
• インターホン（受話器）　→　モニターフォン​
• ユニットバスを交換し、浴室の壁１面をデザインタイルに変更​
• トイレを温水洗浄便座に交換
• 扉不要のオープンクローゼット、浴室乾燥機や給湯器の追い焚き機能なし　→　経費削減​

▶関連記事はコチラ「お部屋のイメージをＵＰ！ホームステージング」

利回りの確認

ミノラスの「利回り10％リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10％に設定しています。利回りの計算結果、10％を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料と投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り＝（ 賃料UP額 × 12ヶ月 ）÷ （ リフォーム費用 － 現状回復費用 ） × 100

※「原状回復のみの場合　想定賃料」：ご提案１+ご提案２の場合の想定賃料
※「原状回復のみの場合　原状回復工事」：ご提案１の40万円+ご提案２の50万円

　原状回復しても賃料が下がる前提からのRF利回りです。

フルリフォーム後

賃料：家賃72,000円

◎

結果：リフォーム完了後、1ヶ月以内に20代女性がお申込み！

キャッシュフロー​

　成約賃料：72,000円/月　　工事代：約250万円​
→7.2万×12ヶ月÷250万＝3.4年で回収

編集後記

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