事例の紹介
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実事例をご紹介
非管理物件は後回し？空室解消事例
「いろんな仲介会社に紹介をお願いしているのに、ずっと空室が埋まらない…」そんな状況に陥っていませんか？また、空室のお部屋は綺麗にされていますか？現在を打破するためには、できること・見直すべきことがあるかもしれません。
建物情報
築年：1964年
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造
階数：３階建て
立地：大田区新蒲田
最寄駅：ＪＲ京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩14分
事例概要
実施年：2021年（築57年時）
実施内容：管理委託契約、空室リフォーム、外壁修繕
管理委託契約への経緯
別のお客様から、「悩んでいるオーナーさんがいる」とご紹介を受けたのがきっかけでした。下の表は、オーナー様から、空室の相談を受けた際の入居状況です。13室中3部屋が空室、その内1室はオーナー様が荷物置き場として利用をされていて、稼働率は69％という状況でした。驚いたのは空室期間です。空室３部屋の全てが、もう何年も空室のままということでした。
オーナー様に状況を伺うと「別の不動産会社に、専任で依頼をしている」ということでした。しかし、実際は専任契約は結ばれていなかったのです。そのため、不動産会社の担当者が変わるごとに、「ウチで管理してるわけじゃないしなぁ」と、積極的な募集はされていませんでした。オーナー様が思っていたものと異なる状況だということが分かったのです。
不動産会社に業務を委託する場合、不動産の管理を委託する管理契約と、オーナー様が自主管理をする非管理契約があります。管理契約には、サブリース、滞納保証契約が含まれます。一方、非管理には、今回出てきた専任媒介契約と、一般媒介契約が存在します。
専任媒介契約、いわゆる「専任」とは、募集や更新業務などを１社のみに依頼する媒介契約です。他の不動産会社は募集等を行えないのが特徴ですが、集金やクレーム対応といった建物管理業務などは行われません。
一般的に、非管理契約の場合は不動産会社があまり力を入れられていないケースが多いです。仲介を専門で行っている会社は別ですが、管理物件を預かっている不動産会社は、管理契約を結んでいるオーナー様から、毎月管理報酬を受け取っています。そうなると当然、管理物件に力を入れることは必然とも言えるでしょう。
会社によっては専任媒介契約であっても、管理契約と同等のサービス内容を行うところもあるかもしれませんが、多くはありません。募集業務をする上では、管理物件と非管理物件とで行うべき仕事は大きく異なりませんが、意識の部分では異なってくる点は否めません。
管理委託と対策のご提案内容
長期空室のまま放置され、ご自身で新しいご入居者様を見つけるのは難しい状況でした。加えて、収入の把握もできていませんでした。オーナー様のご年齢的にも、今後の自主管理が厳しい状況ということから、ミノラスに管理を委託していただくことになりました。管理委託にあたって、ご提案した対策の内容は以下の通りです。
〇外壁修繕：屋上や水漏れ箇所への対応
〇駐輪場などの共用部の整理
〇長期空室のリフォーム
〇オーナー様が荷物置き場として利用していた部屋の片づけと貸し出し
その結果、大きな収益改善をはかることができ、資産価値を上げ、オーナー様の将来の選択肢を増やす改善をすることができました。
利回りの確認
ミノラスの「利回り10％リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10％に設定しています。利回りの計算結果、10％を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料と投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。
▶▷▶ 利回り＝（ 賃料UP額 × 12ヶ月 ）÷ （ リフォーム費用 － 現状回復費用 ） × 100
今回の物件について、利回りを計算してみると以上のようになり、利回りは10％を超えました。また、長期の空室については、以前のご入居者様の契約違反で室内が荒れ、そのまま放置された状態でした。そのため、賃貸として貸し出しを始めるにはリフォームは必須の状況でした。
ターゲットと取組内容
ターゲット：若い夫婦
貸方：ペット相談可
オーナー様が動物好きだったため、もともとペット可の物件でしたので、それを継続することにしました。リフォームを行うことにした204号室は間取りが１LDK、建物は、階段のみ・蒲田駅まで徒歩圏内ということからターゲットを設定しました。
・204号室は、長期空室で室内が荒れていたため、室内を片付けてからリフォームを実施。
・他の空室の部屋は、温水洗浄便座やＴＶモニターホン、室内物干しなど、簡易的な設備投資を実施。
・漏水をしていたため、入居促進につながるよう、塗装を含めた外壁修繕を実施。
（※外壁については、これまでにも一度は実施していたとのことでした。）
・水道料金の徴収について、かなりアナログな方法で実施していました。そのため、ご入居いただいている各室に説明をして回り、承諾を得た上で、定額に変更。
フルリフォーム後
賃料：家賃92,000円（15,000円UP）
◎長期空室、空室ともに賃料を大幅にアップして成約！
→年間300万円以上の収益UP！
編集後記
「専任で頼んでいるから…」とそのままにしていたら、もっと長期間の空室になっていたかもしれません。本事例のオーナー様は、当時の管理会社との契約内容を十分に把握していなかったところ・「昔からの付き合いだから」と状況をおざなりにしていたところがありました。皆様はいかがでしょうか。
本事例では「専任」でしたが、「一般」として複数社に募集を依頼している場合にも、管理契約物件との差が生じている可能性があります。「いろんなところに頼んでいるから大丈夫！」と思っていてもなかなか成約にならない場合は、不動産会社との付き合い方を見直してみてもいいかもしれません。
