事例の紹介
大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介
相続後に取得した遠方不動産の売却事例
親世代が子世代を想って進めた相続対策。しかし、いざ相続してみると、問題が見えてくるケースもあります。今回の事例は、相続対策を考え中の方・相続した物件についてお悩みのある次世代オーナー様にご一読いただきたい内容です。
この記事では、ミノラス不動産が実際にお手伝いさせていただいた実事例をご紹介しています。
相続で取得した遠方物件には問題が山積みだった
オーナー・G様は、大田区に賃貸物件を数棟、遠方にはお父様が相続対策用に購入された賃貸物件を所有されていました。大田区の物件は、目の届くところにあるため保有の意向でした。しかし、お父様から相続した不動産には、問題が山積みでした。
G様のお父様は、金融機関紹介の不動産業者からの紹介で、物件を購入されていました。この時、「相続対策になるのであれば…」と、物件の立地や内容をきちんと把握しないないまま、借り入れをして購入していました。この借り入れの際、G様のご自宅も共同担保に設定されており、相続した物件を売却しないと担保が外せない状況にあったのです。
相続が発生し、G様が物件の現状を確認すると、さらに問題が見えてきました。築年数は50年を越え、建物のあちこちに修繕工事を施す必要があり、多額の費用がかさむことが想定されました。くわえて、1階にはテナントも入っていることも懸念点の一つでした。相続した物件は、駅から距離のある住宅街にありました。もし、今後、現在のテナントが退去すると、次の借り手を見つけることが難航するリスクが高かったのです。こういった状況から、時間が経つと売却がより困難になる可能性も高い状況にありました。
相続した遠方の築古物件 状況と問題点
〇物件の状況
- 旧耐震基準（築50年を経過）
- 確認済証、検査済証無し
- 各部屋の給湯器・エアコン交換が必要
- 雨漏り修繕
- 外壁修繕工事、屋上防水工事
- 受水槽修繕または交換工事
- 1階テナントの設備交換工事・・・etc
〇G様が抱える問題点
- 購入時の借り入れで、自宅にも共同担保が設定されている点
- 物件の状況から、費用がかさむ見通しである点
- もし、現在のテナントが退去したら、次の借り手が見つかりにくいと想定される立地
- 今後も年数が経つと、さらに売却が困難になる可能性が高い点
一番欲しい方に購入してもらえることに
まず、弊社に売却をご依頼いただきました。しかし、物件の築年数がかなり経っていることから、買主様の融資がつかず苦戦することとなりました。
そこで、物件1階に入っていたテナントの方にお声がけしてみることにしました。このテナントは、最寄り駅からも距離があるにも関わらず、地域密着型の飲食店として長年繁盛していたのです。すると、テナントの方から「今後も長くこの地で営業をしていきたいので、購入を検討したい」と、ご返答をいただくことができました。 長年営業してきた実績と信頼から、金融機関で融資が付き、テナントの方への売却が決定しました。
この結果を受け、G様は、悩みの種だった遠方の物件を売却することができるとともに、ご自宅の共同担保も外すことができました。この物件を手放すことができたため、費用をかけることもなく、G様は大田区の物件の運営にも集中できるようにもなりました。
いかがでしたでしょうか。遠方の物件が悪いということではありませんが、少子高齢化の影響や今後かかる修繕費等も含め総合的にみて判断する必要があります。市況がいい時にご売却を検討されるのも、一つの方法であることをご認識いただけますと幸いです。
ミノラス不動産では、オーナー様に「経営経営報告書」というレポートを作成しています。
資産を見える化することで、現状の賃貸経営がうまくいっているか、資産効率はどうか、推定納税額はどれぐらいかを確認しやすくなります。さらに、キャッシュフローを用いて、経費の使い方や長期修繕計画に至るまで、ワンストップで情報をご提供し、対策をご提案しています。
オーナー様の大切なご資産を「守る」「増やす」そして、次世代に「つなぐ」ため、今後も有益な情報提供とご提案を続けてまいります。
※本事例は特定を避けるため実数値に近い概算値で記載しております。実際のご資産評価額、課税総額、納税額や相続対策、承継対策は個別に異なり、本事例が全ての方に当てはまるわけではございませんのでご理解をお願い申し上げます。尚、本事例はご資産圧縮から結果として納税額が減少した事例であり、弊社が積極的に節税を推奨しているものではござません。
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