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はじめに

消費税10％への引き上げとともに、令和5年10月1日よりインボイス制度が適用されます。この制度が適用されることで、小規模事業者に多大な影響を与えるのではないかと懸念されています。消費税を納める必要のある企業や個人事業主はもちろんのこと、免税事業者についても影響があると考えられています。今回は、「インボイス制度とは何か」「賃貸経営をなさっているオーナー様への影響」などを簡単にご紹介してきます。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、「適格請求書等保存方式」といいます。この制度の導入にあたって、新たに「適格請求書発行事業者登録制度」が創設され、消費税の課税事業者には登録番号がつけられます。原則として「適格請求書発行業者」から交付を受けた「適格請求書」の保存が仕入税額控除の要件とされ、登録を受けている事業者は適格請求書の交付・写しの保存が義務化されることになります。

これまで免税事業者であった者も「適格請求書発行事業者」に登録できます。しかし登録をすると消費税の課税事業者になります。「登録をしていない免税事業者は適格請求書を発行することはできない」という点がこの制度の大きな特徴です。

• 制度の導入時期・・・・・・・・・令和5年10月1日
• 導入の目的・・・・・・・・・・・取引における消費税額を正確に把握するため
• 影響がある方・・・・・・・・・・課税事業者と、課税事業者と取引のある免税事業者
• 導入による影響・・・・・・・・・課税事業者はインボイス（適格請求書）の発行が義務付けられる
• インボイスを発行するためには・・適格請求書発行事業者になるための申請が必要
• 登録申請先・・・・・・・・・・・管轄地の税務署

なぜインボイス制度を導入するの？

　先にもあるようにインボイス制度は、取引の正確な消費税額と消費税率を把握するために導入します。

令和元年10月より消費税の軽減税率が導入され、仕入税額の中に8%のものと10%のものが混在するようになり、正しい消費税の納税額を算出するのは困難です。そこで、商品ごとの価格と税率が記載された書類を保存することになりました。

　また、この書類を保存することで不正やミスを防ぐことが出来ます。仕入れた商品の税率が8%だったにもかかわらず、10%で計上してしまうと差の2%分は不当利益です。このような不当利益を出さないために、詳細な記録が残されたものを保存します。

どのようなオーナー様へ影響があるのか

店舗や事務所の貸付を行っていて、年間の課税賃料収入が1,000万円以下のオーナー様がインボイス制度の影響を受けます。そのほか、消費税の課税事業者であるオーナー様で、資産管理会社を設立し手数料などを支払っている場合で、この資産管理会社が免税事業者であると影響を受けることとなります。

インボイス制度がもたらすオーナー様への影響

インボイス制度の導入によって、商取引から免税事業者となっている小規模な事業者の排除をもたらす可能性がある、と予想されています。

①競争力が低下してしまう。

たとえば、店舗を賃借して営業している事業者にとって、これまでオーナー様が消費税の課税事業者であるか免税事業者であるかは関係のないことでした。しかし導入後は、オーナー様が免税事業者の場合、「適格請求書（インボイス）」を発行できないので、テナント（借主）は家賃にかかる消費税を仕入税額控除できなくなります。すると、借主は消費税の負担額が増えてしまって、利益が減ります。その結果、「消費税分を家賃から減額してほしいという交渉」「適格請求書を発行してもらえる物件に移転する」などといったことが起こります。このように、募集中の店舗物件や事務所物件の場合、今後の借主は「オーナーが課税事業者でインボイスを発行してもらえる物件」を優先して選ぶ可能性が高くなります。
家賃が同じであっても、借主の実質的な負担額に差が出てしまうため、オーナー様が免税事業者の場合はライバル物件と比べて競争力が低下してしまう可能性が高いです。

②節税効果が少なくなってしまう可能性がある

賃貸経営をされていらっしゃるオーナー様は、ご自身が株主である資産管理会社などを設立し、経営の効率化や節税を図っている場合があります。オーナー様個人が消費税の納税義務者で、自身の資産管理会社へ管理費や清掃費などの手数料を支払い、この資産管理会社が消費税の免税事業者である、という構図はよく見られる節税対策のひとつとも言えます。

しかし、消費税のインボイス制度導入後は消費税の節税メリットは得られません。資産の管理会社が消費税の免税事業者である場合、オーナー様は管理費などについて仕入税額控除を受けることが出来なくなるので、自身の消費税の納税額が増加してしまいます。

他方、資産管理会社を消費税の課税事業者として登録をすることによって、支払っている管理費などは資産管理会社側で課税売上として認識され消費税の納税義務が発生します。これまでのように、一方では仕入税額控除を行い、もう一方では免税により納税なしという良いとこ取りはできなくなります。

まとめ

インボイス制度は令和5年10月1日から導入される、消費税に関する制度のことをいいます。アパートなどの住宅の賃料は消費税が非課税なので、インボイス制度の影響はありません。消費税が課税される事務所・店舗等の家賃収入があり、オーナー様が免税事業者の場合は、オーナー様が適格請求書（インボイス）を発行できないのでテナントの消費税の負担が増えてしまいます。
そのため、オーナーが課税事業者になってインボイスを発行するか、賃料を減額するといった対策を考える必要があります。

インボイス制度の導入までに、早めに対策を検討しておくと安心ですので、対象となるオーナーの皆様はぜひこの機会にインボイス制度について知っておいていただけると幸いです。

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