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　東京都大田区で新築の賃貸物件を建てる際には、地域特有の条例や規制に対応しながら、将来の収益性を見据えた計画が重要です。ただ「建てる」だけではなく、大田区の市場特性に合わせて企画することで、長期的に安定した賃貸経営につながります。

　本記事では、新築時に押さえておくべき条例のポイントと、収益最大化に向けた戦略をまとめました。

1.大田区の建築条例と法規制の把握

　大田区では、住環境や安全性を守るため、建築基準法のほかにも地域独自のルールが設定されています。

　特に注意したいのが、準防火地域で求められる防火・防災基準の強化です。外壁や屋根材に耐火性能を備えた素材の使用が求められるほか、避難経路の確保など建築計画に影響する項目が多くあります。

　また、景観ガイドラインでは、周辺環境に調和する建物の高さ・色彩・外観設計が求められています。このルールを無視すると、後から計画見直しになるケースもあります。

　ペット共生型物件の場合は、防音対策や足洗い場などの専用設備を求められることがあります。ペット飼育には一定の基準があるため、初期計画の段階から設備を考慮しておくことで、コストを最適化できます。

　さらに、用途地域の違いにより、建物の高さや容積率に制限があり、事前に区への相談が必須です。計画段階で確認しておくことで、工期遅延や違反リスクを避けることができます。

　これらの詳細については以下のリンクをご参照ください。

• 大田区建築基準条例
• 大田区景観ガイドライン

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2.収益を最大化するための物件設計のポイント

　収益性の高い物件を実現するためには、「誰に住んでもらうか」を明確にすることが重要です。ターゲット層を絞ることで、需要にあった間取りや設備の導入を検討できます。

（1）単身者向け物件
　駅近で、セキュリティ完備の1K・1LDKは根強い人気があります。最近では、宅配ボックス・インターネット無料・スマートロックなどのIoT設備を標準化することで、ライバル物件との差別化を図れるでしょう。

（2）ファミリー向け物件
　2LDK～3LDKでは、収納スペースが広く、オートロックや宅配ボックスなどが人気です。共用部にキッズスペースなどがあるとさらに競争力が高まります。自転車を利用する世帯も多いため、十分な駐輪スペースやセキュリティ対策を提供することも有効でしょう。

　また、以下のような要素を取り入れることで、入居率の向上が期待できるでしょう。

高齢者や子育て世帯を意識した配慮する

エレベーターの設置や段差をなくした設計や、手すりの設置などのバリアフリー化は幅広い層に選ばれる要素になります。

ペット共生型物件

防音や消臭に配慮したフロア・クロスを選択したり、足洗い場やドッグランを設置すると、他物件との差別化ができます。また、近隣のトリミング施設やペットホテルと連携し、「ペットに優しい街で暮らせる」ことを伝えるのも効果的です。

3.大田区の地域特性を活かしたマーケティング戦略

　羽田空港や品川エリアへのアクセスを強みに、ターゲットに合わせたマーケティングを行うことで、入居率向上につながります。たとえば、短期のビジネス利用者向けに家具・家電付きのマンスリー物件では、洗濯機や冷蔵庫などの設備を整えることで、法人契約や出張者ニーズが見込め、高い稼働が期待できます。

　また、外国籍のご入居者様向けに、英語や中国語などの外国語での問い合わせ対応や生活サポートを提供すると、成約率が大きく変わります。2024年の大田区の調査^※によると、大田区に在住している外国人の国籍は中国籍が最も多く、ネパール、フィリピン、ベトナムの順で続いています。こういったデータを活用して、提供できる外国語サービスを選ぶとよいでしょう。

※「国際都市おおた　多文化共生推進プラン　2024～2028年度版」

4.長期的な運用を見据えた維持管理とリスクヘッジ

　賃貸不動産は「完成すれば終わり」ではありません。物件の価値を維持し続ける体制を整えることが重要です。収益を維持していくためにも、維持管理の体制を整えておきましょう。新築物件の価値を長期間維持するためには、以下のような管理対策が必要です。

定期的なメンテナンス計画の策定

• 建設中～新築のうちから、長期修繕計画を立てる
• 計画的な水回りの設備更新、外壁塗装、屋根の防水処理

防災対策の強化

• 火災・地震保険への適切な加入
• 耐震補強
• 災害時の緊急対応マニュアルの作成（※必要に応じて多言語で準備）

賃貸管理会社の選定

• 迅速なトラブル対応
• ご入居者様へのサポート体制の強化
• ご入居者様との定期的なコミュニケーションによるクレーム予防

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　ミノラス不動産は、30年以上大田区の不動産業に従事しており、大田区に特化した管理体制でオーナー様の賃貸経営をサポートしています。新築物件の管理などのご相談は、ぜひ当社にお任せください。

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