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2023.05.29 賃貸経営 賃貸経営の基本

賃貸経営の基本コラム 第1回 表面利回り

賃貸経営を行う背景は様々ですよね。例えば、元々土地を複数所有している地主様や代々引き継がれてきた土地や賃貸物件をそのまま相続する場合もあります。副業として本業の会社員の傍ら不動産投資を始める方や専業の投資家の方もいらっしゃいます。
弊社の勉強会へ参加される方には、これまで賃貸経営には全く携わったことがなく、相続によって土地や建物を引き継ぐ予定があるため事前に知識を得ておきたい、と考えて参加される方がとても多くいらっしゃいます。
こちらの賃貸経営コラムは、初めて賃貸経営に触れる方でもわかりやすく、楽しんで知識を得て頂ける場所にしたいと考えております。連載形式で更新してまいりますので、力を抜いてお読みいただけますと幸いです。

賃貸経営とは?

賃貸経営とは、マンションやアパートなどの不動産を所有し、他人に住んでもらうことで利益を出す事業のことです。
なお、不動産から得られる利益は、家賃収入を得ることによる収益(インカムゲイン)と、安く買って高く売る事で売却益を狙う(キャピタルゲイン)がありますが、ここでは「家賃収入から利益を得ること」を賃貸経営とします。
前提に、賃貸経営を通して収益を得る目的がありますので、その物件がどのくらい収益を生むことができるのか、将来の収益力はどうなのかを判断しながら経営を持続していく必要があります。そこで、判断するためのものさしとなる指標などを参考にしながら物件や経営状態を評価していきます。
このコラムでは、

  • 収益性の指標
  • 担保力の指標
  • 稼働力の指標

の視点から物件や経営状態について確認していきましょう。

収益性の指標①表面利回り

賃貸経営の導入として、収益性の指標で代表的な表面利回りについてご説明します。不動産の販売図面を見ると、「利回り○○%」と目にします。
不動産の販売図面に掲載されている利回りは表面利回りを指す場合が多いです。計算が簡単で、単純なためよく用いられています。

算出方法

購入、または建築予定の物件に、予測で賃料を設定して12か月をかけます。この年間の想定賃料を購入価格でわり、100をかけたものです。
注意点は、賃料を想定家賃満室となった場合で計算している点です。実際にかかる諸費用や経費、税金をすべて無視し、満室稼働でかつ家賃が100%入金された場合の年利をパーセントで表したものですので、実際とは乖離します。すばやく数字を算出できるため、物件購入時や新築時に収益力を比較する際の目安にするため計算式を覚えておくと便利です。

なお、利回りの値は、立地によってとても幅があります。一般的に都心部では低くなり、地方では高くなる傾向にあります。また、木造はRC造より高く出る傾向にあります。しかし、地域の特性や見込める賃料、修繕にかかる費用、減価償却費の影響とローンの組みやすさなど総合的に判断する必要がありますので、表面利回りだけで評価をするのは大変危険です。あくまで目安である点を覚えておきましょう。

物件や建築プランを検討する際には、まずは表面利回りを計算し、周辺の相場と比較してみてください。利回りは単純に高いから良い、低いと良くないというよりは、周辺の相場に対して高いか低いかの方が重要です。周辺の相場は、収益不動産の売買を取り扱う会社のホームページや不動産のポータルサイトで収益不動産を検索すると比較的簡単に確認できます。ご自宅に投函されるチラシにも記載されているはずです。是非チェックしてみてくださいね。

次回は、もう一歩進んだ「実質利回り」についてご説明いたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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