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2023.08.09 賃貸経営 賃貸経営の基本

賃貸経営の基本コラム 第10回 物件の種類①一棟・区分・戸建て

さて、賃貸経営と聞いてどんな建物を連想されるでしょうか。一棟アパート・マンションや、分譲マンションなど様々かもしれません。
今回は賃貸経営で活用できる物件の種類とそれぞれの特徴についてお伝えしたいと思います。

賃貸物件の種類

賃貸経営において物件の種類は複数ありますが、このコラムでは以下の3種類についてお伝えします。

  1. 一棟アパート・またはマンション
  2. 区分マンション
  3. 戸建て

このほか、上記のような居住用の物件以外に、事業用の事務所や店舗もあります。

1.一棟アパート・マンション

建物を1棟丸ごと所有する方法です。土地をすでに所有されている場合や、相続で引き継いだ場合、また高額の資金の用意が可能な方に向いています。

メリット

建物の複数のお部屋から家賃収入が発生するため、収益をまとめて効率よく取得することができます。また、1部屋が空室となってもほかのお部屋からの家賃収入があるため、ローンの返済がある場合でも補填が期待できます。また、建物の価値がなくなったとしても土地の価値は残りますし、土地に対して金融機関の評価を受けやすい傾向にあります。

デメリット

土地と建物の規模が大きくなるので、物件自体の価格が高額となり、参入の壁は高いといえます。建物を長期で適切に維持するためには定期的な清掃と計画的な修繕が必要ですが、この費用はすべてオーナー様負担となります。また、水害や災害の発生の際は物件全体が被害を受けてしまうこと、立地上、資産価値が下落してしまった場合に避けることができません。

2.区分マンション

マンションの一室を所有して貸し出す方法です。物件の広さにもよりますが、数百万程度から選べますので新規参入しやすい方法です。

メリット

立地によりますが、一室のみの価格のため、少ない資金で参入することができます。サラリーマン投資、ワンルーム投資といった言葉があるように、本業とは別に、資産活用の一環で活動している個人投資家がたくさんいます。分譲マンションは管理組合があることが多く、共有部分の維持管理は管理組合に一任することになり手間がかかりません。また、所有物件を異なる立地、建物で複数所有することで、いずれか1室に被害や価値の下落が発生してもほかの物件は影響を受けることがありません。

デメリット

分譲マンションでは、管理費・修繕積立金が毎月支払いとして発生するケースが多いです。マンションと部屋の広さによって負担金額に違いはあるものの、最低1万~多い場合は数万円が毎月固定費として発生します。また、ローンを組んで購入している場合は返済の支払いも発生します。数万円の賃料から、管理費・修繕積立金、ローン返済額、月で案分した固定資産税額を差し引くと、手元のキャッシュフローがあまり残らないケースも多くあります。空室となった場合は収入がなくなります。また、マンションの場合、土地の権利を所有者全員が持ち分で共有している状態のため、土地の評価が出ずらい傾向にあります。

3.戸建て賃貸

一戸建ての住宅を賃貸する方法です。相続で戸建てを引き継いだ方や、ファミリータイプ物件の賃貸経営を行いたい方に向いています。

市場全体で供給が少なくライバルも少ないです。広さや、部屋の仕切りによるプライバシーを求めて戸建てを選択するファミリーが対象者となり、いったん住むと退去しずらい傾向があります。分譲マンションのように規約による縛りもないので、ペット可などの付加価値もつけられます。代わりに、空室になった場合には収入がなくなること、土地建物の価格のため、取得費用が高めとなること、全体の修繕費用を負担することとなり、高額となることが想定されます。

まとめ

賃貸経営をするきっかけや動機、または資産の状況、行っていきたい経営のスタイルによって、どの方法が適しているかはそれぞれ違います。ご自身の状資産状況と今後どのように経営していきたいかの希望を元に、最適な方法を選択できるとよいですね。
建物の価値を維持するためには、一棟・区分・戸建てを問わず、定期清掃と計画に基づいた修繕がとても大切です。特に一棟と戸建てでは、権限がオーナー様にゆだねられるため、適切な維持管理がされていない物件も多くあります。取得初期の段階から、お手入れを怠らない習慣を身につけておきましょう。


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