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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

これまで、物件の収益性と担保力の確認方法についてお伝えしてきました。
非常に大切な指標ですが、これらは机上の論理であり、賃貸物件はお部屋が埋まってこそ収益を生むという価値が生まれます。
今回は、物件の稼働力についてご説明します。

稼働力とは

空室期間が短く、高稼働する物件かどうかという視点です。
稼働力を維持するためには、エリアの特徴を把握し、ニーズを読み取って、必要とされている物件の投入を行うことが大切です。稼働力の判断にはポイントがあります。

1. 人口動向の把握
2. 近隣のライバル物件の分析
3. 入居者ニーズの把握

１．人口動向の把握

人口が減少していくエリアよりも、増加が続くと予測されるエリアの方が高稼働が見込めます。
増加傾向にあるか、今後の予測はどうかを確認しておくと今後の経営の安心材料となります。また、主要な年齢層を確認したり、世帯人員を確認することでターゲットが見えてきます。最寄り駅の利用状況を確認も現時点での集客力を測る材料となります。

【人口動向の確認方法】

• 総務省統計局のデータ
  市町村別のの人口の増減、日本人人口と外国人人口、年代別の人口、住民票の移動の状況、世帯数と世帯人員数などの確認が可能です。人口が増加傾向にあるか、どの年代が多い地域か、外国人の動向はどうか、単身、ファミリーいずれの世帯が多そうか、などこれらの数値を基に、今後の需要を予測したり、ターゲット像を推測したりすることができます。
  
• 市区町村のHPで発表されている人口推移、世帯数推移
  総務省統計局データよりさらに地域を絞って確認が可能です。
  
• 駅別乗降客数
  各鉄道会社のホームページで調べることができます。最寄り駅の乗降客数を調べ、他の駅と比較することでターゲットのボリュームを比べることができます。

２．近隣のライバル物件の分析

現時点で十分にターゲット人口がいて、さらに今後も増え続ける予測でも、新築のライバル物件の増加が多いのであれば、入居者の取り合いとなってしまいます。新築物件の動向は把握しておきたいところです。
また、早期に満室にするためには、適正賃料で募集をすることが非常に大切になります。ライバル物件の立地、間取り、設備を確認したうえで、適正な賃料の設定を行う必要があります。

【ライバル物件の確認方法】

• 貸家の動向を確認する
  国勢調査、または総務省統計局の「住宅・土地統計調査」の資料などから、貸家の数や貸家の世帯数を確認することができます。
  
• 大手不動産ポータルサイトなどでライバル物件の募集状況を確認する
  近隣にある物件の賃料、立地、間取り、設備が比較可能です。
  
• 地域の不動産会社・管理会社にヒアリングを行う
  不動産業者のみが閲覧できるREINS(レインズ)という不動産情報サイトがあり、こちらには募集金額以外に、実際に成約した金額も掲載されています。不動産会社・管理会社は成約金額を把握していますので、現実的な査定賃料についてアドバイスをもらうことができます。

弊社では、エリアマーケット調査の一環としてRHBIというシステムを導入しています。
ライバルとなる物件がどのくらい存在しており、賃料や㎡数、間取りに応じてご自身の物件がどの位置にいるのか、近隣の物件の設備状況はどうなっているのかを分析し、分かりやすくまとめたレポートを提供しています。詳しくお知りになりたい方は以下フォームに「RHBI希望」と記入して送信ください。
→RHBIについてのご連絡はこちら

３．入居者ニーズの把握

賃貸住宅に対する入居者の要望は年々高くなっています。また、コロナの影響によって暮らし方や家に求める価値観が大きく変わりました。
最新の入居者ニーズを把握し、物件の設備に反映させることで、近隣ライバル物件と差をつけたり、新築と比較されても見劣りのしない状態を維持できます。
また、不人気の設備が物件にある場合は、設備の入れ替えを検討するか、または外国人や高齢者の受け入れなども対策となります。

【入居者ニーズの確認方法】

• 住宅地図を調べる
  地図で近隣の公共施設(学校、幼稚園・保育園、大学等、病院)、商業施設(ショッピングモール、スーパー、商店街)、工場・企業誘致などの確認をします。学校やショッピングモールが多い地域にはファミリー層のニーズが想定されたり、工場や企業が誘致されている場合はそこに勤める単身者のニーズが想定されます。
  
• 人気の設備ランキングを確認する
  インターネットで｢設備｣｢ランキング｣と検索すると、最新の人気設備のランキングが検索可能です。全国賃貸住宅新聞社や大手不動産ポータルサイトなどでも公開されています。最新の情報を確認して、物件の競争力を高める、または維持する努力が必要です。
  
• 地域の不動産会社・管理会社にヒアリングを行う
  長く地域に根差している不動産会社・管理会社は情報の宝庫です。最新のニーズを実際に入居を決めたお客様からヒアリングしているだけでなく、成約に至らなかった理由なども把握しています。また、日々管理オーナー様とコミュニケーションをとって様々な情報を保有しています。ぜひ味方につけてください。
  地域に強い不動産会社・管理会社の見分け方は、インターネットなどでも探せますが、近隣物件にその物件を管理している管理会社の看板が設置されているはずので、気にするようにしておくと良いでしょう。

物件を満室状態で維持するためには、取得時点でしっかりとエリアの動向とニーズを把握し、ターゲットを明確にすること、周辺の物件と相対的に比較し、適正な賃料を設定すること、また最新のニーズを把握して設備の更新を行っていくことが大切です。
活きた最新の情報は、地域の不動産会社・管理会社が把握しております。賃貸経営のパートナーとしてぜひ味方につけてください！

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