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ホテル・民泊市況

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2022.06.06

ホテル・民泊市況

外国人観光客（インバウンド）について

　コロナ流行前の2019年、3,188万人もの外国人観光客が日本を訪れていました。しかし、 2020年、コロナウイルスが猛威を振るい始め、訪日外国人の数（インバウンド）は2020年411万人、2021年24万人と激減しました。これに比例して、民泊物件もその数を減らし、ホテル業についても厳しい状況が続いています。さらには、ウクライナ情勢も加わり、インバウンド回復にはまだ時間がかかりそうです。では、コロナが終息する時、インバウンドは回復するのでしょうか？

　2019年の訪日外国人の中で、大きく割合を占めているのは、日本までの距離が近い中国・台湾・韓国・香港です。アジア圏からの旅行客は民泊をよく利用していました。しかし、現在の外交情勢を鑑みると、コロナが収束したとしても、アジア圏からの客足がすぐに回復することは難しいでしょう。

　では、ホテル・民泊業界の回復のために、欧米からの旅行客のニーズを取り込めないのでしょうか。これについては、政府も検討をしていますが、彼らにしてみると、時間とお金をかけて「はるばる」日本に来るわけですから、しっかりと価値提供しているホテルや旅館に泊まりたいと考えるでしょう。withコロナ・アフターコロナでは、良い意味で市場淘汰の原理が働き、片手間や儲けだけを考えている事業者は生き残れない時代となるでしょう。

　さて、日本交通公社が『コロナが終息したら旅行したい国は？』というアンケート調査を実施しました。グラフ１はアジア居住者の解答結果、グラフ２は欧米豪居住者の解答結果をまとめたものです。なんと日本は、アジア居住者の１位・欧米豪居住者の２位にランクインしています。これを裏付けるのが、グラフ３「旅行先としての日本の魅力」の結果です。治安・清潔さの評価が高いことや、日本の食事や体験に価値を感じてくれていること、リピーターが多いことが分かります。逆に、コロナの被害状況や多言語対応については訪日外国人の不満要素になっていることも読み取れます。

国内旅行者について

　ホテル・民泊を利用するのは訪日外国人だけではありません。コロナ流行前には国内旅行者や企業での出張を理由としたビジネスマンたちも、民泊を多く活用していました。

　まず、国内旅行者について考えてみましょう。コロナの流行により、旅行代理店は6割以上が赤字となりました。感染予防として「不特定多数・知らない人との接触は避けたい」といった理由から団体・ツアー・パック旅行のニーズが激減し、家族単位や少人数での個人予約の旅行の割合が増えました。今後も、この傾向は続くと予想されます。

　次に、出張での利用についてです。コロナの流行によって、世界的に一般的となったのが「テレワーク」です。これによって、出張が激減し、都内の単身ビジネスホテルは日々激安セールをしている現状となっています。

ミノラスでの取り組み紹介

　これらの状況を踏まえると、民泊運営も変化に対応する必要性が見えてきます。そこで、ミノラスでは、2018年から自社ビルの数室で民泊のテスト運用を行っています。この物件では、民泊とマンスリー、賃貸を組み合わせて運用をしています。ミノラスではこういった物件を「ハイブリッド賃貸」と呼んでいます。

　現在のターゲットは、家族旅行・個人旅行客です。個人旅行が主流となったことで、ツアーでは旅行代理店が提供していた街案内などの観光サポートが受けにくくなっています。そこで、宿泊施設という“箱”の提供だけでなく、オススメスポットの案内などのサポートを行うことで、民泊の可能性を拡げ、地域不動産を最大限に活かしたいと考えています。

　当物件はRC造・築30年です。RC造の経済的寿命は約60年程ですので、リフォームの時期にさしかかっていると言えます。６月にも、新たに１室を民泊仕様にリフォームする予定です。

　リフォームをしない場合とリフォームをした場合について、一般賃貸・マンスリー・民泊それぞれの年間収入予測を表にまとめました。

　マンスリー・民泊が適用可能な物件では、一般賃貸のみで運営するより、マンスリーと民泊を併用して運用する方が年間収入予測は大きくなります。さらに、、リフォームをした場合には、年間で約100万円程の収入差が生まれると予測されます。

　リフォームには一時的に大きな投資が伴います。しかし、リフォームを先延ばしにすればするほど、投資コストの回収が困難になるだけではなく、本来得られるはずの収益を捨てることになってしまいます。RC造マンションでは、築20年を目処にリフォームを始めることで、結果的に不動産の有効活用につながります。リフォームに向けて事前に計画を立て、準備をしておくことをオススメします。