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役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　

はじめに

実際に検索する

以下の条件を【条件A】とし、検索した例をもとに、お伝えします。　

【条件A】

駅：蒲田	タイプ：マンション	間取り：ワンルーム、１Ｋ	広さ：20～30㎡
駅徒歩：10分以内	築年数：20年以内	２階以上	バストイレ別、室内洗濯機置場

　「賃料相場」に関する検索結果は、上の図１のように表示されます。
条件Aの周辺物件の平均は、賃料9.2万円・管理共益費0.9万円・坪賃料/㎡賃料が13,829円/4,183円、初期費用9.27万円、専有面積24.05㎡だということが分かります。さらに、この条件に該当する物件数は868件あります。この数がライバル数にあたります。

結果から分析する～設備～

　下の図２は、「設備相場」に関する検索結果画面です。緑の棒グラフは、該当する周辺物件の設備の装着率を示しており、この装着率が高いものから１位、２位とランキング形式で表示されます。また、青のグラフは設備ごとの人気度を１~5で示しています。

　例えば、【条件Aに】15位の「洗面所独立」を追加して再度検索してみましょう。
　賃料の平均は9.2万円から9.6万円へ、専有面積の平均は24.05㎡から24.76㎡へ上がります。しかしながら、該当する物件は868件から648件と少なくなるものの、ライバル数は大幅には減りません。

　これは、該当物件の868件の内75％に独立洗面台が設置されており、「設置されていて当然」という状況に近いからです。ライバル数は激減しないとはいえ、独立洗面台の人気度は「５」となっており、検索の際の設備条件に入れている人が多いということも念頭に置いておきましょう。

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　22位の「インターネット無料」を【条件A】に追加して再度検索するとどうでしょう。
　賃料の平均は9.2万円から9.6万円へ、専有面積の平均は24.05㎡から24.74㎡へ上がります。ここまでは「独立洗面台」を追加した時とほぼ差はありません。しかし、該当物件件数は868件から269件まで大幅にその数を減らしました。

　近年、「インターネットはお金がかかっても高速がいい」という人が増えてきており、「インターネット無料」の人気度は「１」ですが、ライバル件数が約７割減ります。もし、費用を同じだけかけるのであれば、こちらのほうが費用対効果が高いと考えられます。

結果から分析する～契約条件～

　「契約条件」についても確認できます。例えば「ペット相談可」の装着率は31％となっており、「インターネット無料」と同等の効果が見込めます。「ペット相談可」を【条件A】に追加して検索すると、家賃平均は9.2万円から9.1万円と下がりますが、ペットが飼えるようにするためには、大きな投資を伴いません。また、人気度も４と、需要が高い物件となると考えられます。

　同様に、「楽器相談可」になるとニーズも減りますが、装着率はわずか4％なので、物件価値が非常に高いと言えます。

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　「その他」の条件もみてみると、「2階以上」が100％、「エレベーター」が90％という結果になっています。このことから、該当物件の中には、タワー系の分譲マンションが多いと考えられます。これに伴って、「防犯カメラ」も73％装着されています。

　「その他」の項目で価値を新たにするのは、普遍的な項目も多いため難しいのが実情です。一方、検索項目から「築年数」の入力を外すとリフォーム・リノベーション物件が2％のため、古い分譲マンションを再生すると同築年数の物件と比べたときに差別化が図れることが考えられます。

まとめ

　今回は、「SUUMO賃料・設備相場チェッカー」の検索結果を提示しながら、現状と投資の考察をお伝えしました。条件をご自身の物件に設定することで、現状を知ることができますので、是非一度ご活用ください。

　今回のお伝えしたかったのは、「ご自身でも相場を客観的に見ることができること」「何をすると差別化につながるのかのかは、物件によって違うこと」です。同じお金をかけて投資をするのであれば、効果性の高いものに投資していただきたいと思います。

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