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借地権は「借り手の権利が強い」？権利はどのようなものなのか？

　借地権は他人の土地を借りて建物を所有し、契約期間を定め、その土地利用の対価として地代を土地所有者（地主様）に支払うことで成り立っています。借地権が強いと言われる理由の一つとしては、契約期間が満了しても建物が存在する限り、借地契約が存続されること、すなわち更新されることを法律で約束していることです。要するに、建物が存続する限りは、期間が満了したとしても借りた土地を返還しなくて良いことになります。

　では、建物が朽ち果てたら借地が返還されるのかと言えば、理屈上はそのようになりますが、借地人が建物の再築を望んだ場合には、地主様の承諾を得た上で、建て替えが可能となります。仮に地主様が承諾を与えてくれない場合でも、裁判所に申し立てることにより、裁判所は地主様に代わって再築の許可を与えてくれるのです。

　このように借地上の建物の再築が法律によって認められていることから、事実上、建物の朽廃による土地の返還がなされることはありません。”いわゆる貸した土地は還ってこない、借りた土地は還さなくてよい”これが「借地権は強い」といわれる一番の理由になるのです。

　このように借地権は、半永久的に返還しなくても良い土地利用の権利ですから、資産として一定の価値が認められており、地主の承諾を得ることによって借地権を第三者に譲渡することも可能です。この場合も、地主が譲渡の承諾を与えてくれなかった場合は、裁判所に申し立てることにより、裁判所が地主に代わって譲渡の許可を与えてくれます。以上のことから、借地権は、その権利の存続と価値実現のための権利の譲渡を法律によって約束しているのです。

対応はどのようにすれば良いのか？

　ここで着目すべきは、借地上の建物の建替え、借地権の譲渡、いずれにおいても一義的には地主様の承諾が必要であるということです。ということは、地主様の立場で考えますと、承諾を与えないという選択も当然あり得るのです。

　特に、借地権の譲渡の場面で考えますと、結果的に裁判所による譲渡の許可を得られるとしても、裁判所の許可を得てまで購入しようとする人は現実的ではありません。裁判所の手続きによるということは、いわばじぬいっ様との関係が良好でない係争中の借地であることは明らかであり、長きにわたって地主様との関係を続けなければならない借地という性質を考えると、何もわざわざそのような係争物件を購入する必要はありません。

　また、仮に裁判上の手続きを経て購入する人が現れたとしても、それは机上で目論んだ売却価格より大幅に下がることは目に見えております。一般的に借地権の価値は、所有権としての価格（更地価格）の6割から7割と、いずれにしても所有権価格の半分以上は借地権の価値と言われておりますが、これはあくまで地主との関係が良好な場合の机上価格となります。借地人は地主様との関係構築は借地権という財産価格を毀損しないためには必要であることを理解してもらいましょう。

　借地権のトラブルは相続など世代を超えてしまうことで、今までの経緯の把握が困難になってしまいます。また、複雑な権利関係により、勘違いで感情的になってしまうなど問題をさらに膨らませてしまう恐れもあります。こういったことを防ぐために、専門の第三者が介入することで、借地人との関係性の保持やトラブルの未然回避につなげています。借地人とトラブルがあるような土地を次世代へ継承する際にはぜひ一度、専門家にご相談してみてください。

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