お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　

　前回は借地契約の解除要件についてお伝えしました。今回は、借地人の違反行為による解除要件について解説いたします。今後の運営に役立てていただければ幸いです。

▶前回の記事「借地契約終了の目安」

信頼関係の破綻

---

▶債務不履行（賃料不払い等）
　地代の滞納が少なくとも３ヵ月以上の場合、滞納により地主様と借地人との信頼関係が破壊されたと認められることがあります。その時には、解除（明け渡し）が可能となります。

▶借地権の無断譲渡
　借地上に建物を所有するためには、土地の利用権が必須であり、建物の譲受人にも土地の利用権が必要です。ところが、民法（民法612条1項）では、無断で賃借権を譲渡することはできないとされています。地主様に許可を取らずに無断で譲渡があった場合は、賃貸借契約の解除事由と認められます。

▶借地上の建物について、無断で行った増改築及び改築
　増改築禁止特約がある場合、地主様に無断で増改築を行うと解除事由に該当します。ところが、特約が無い場合は、無断で増改築を行ったとしても解除事由に該当するかはケースバイケースです。地主様が承諾をしなくても、地主様に代わって裁判所に許可を求められる制度があります。

---

　実際の判例では、債務不履行の解除要件に該当しても、解除するには「期間を定めて債務を履行」の催告する必要があります。諸事情を考慮し「信頼関係が破壊されているか」が判断の基準となりますので、慎重な対応が必要となります。

▶底地についての関連記事はコチラ「借地契約終了の目安」
　「借地権・底地権価格の目安を簡単に算出」
「地代の変更について」

オススメ勉強会

関連サービス