お役立ち情報

　　具体的な例でいうと、建物躯体に対する修繕は外壁塗装工事や屋上防水工事など原状回復を目的とするものが多く、その費用は修繕費として計上されますが、具体的に耐震補強工事の費用は資本的支出とされます。一方で、設備関連の修繕は給排水設備や照明設備、冷暖房、エレベーターなど設備自体を新しく取り換えることが多く、資本的支出になります。

　ただ、実際虎児をされた方はお分かりになるかと思いますが、見積書などから分類を行うことは意外と難しいことが多く、判別できないケースもあるかと思います。　

　その一つの区分基準を示したのが図1のフローチャートです。例えば、一つの修理、改良等の費用が20万円未満、もしくは20万円以上でも概ね3年以内の周期であれば修繕費となるなど、こまかな基準が示されております。

修繕費と損益通算

　ここまでは工事の種類と会計処理について記載してきましたが、金額の大きな工事が修繕費に該当した場合について触れていきます。

　通常のメンテナンス工事であれば不動産収入を上回ることはないですが、例えば、銀行からの借り入れを伴うような建物4面をすべての外壁補修工事などであれば1年間の不動産収入よりも支出が上回ることがあります。

　この場合、その年の決算は赤字となり、所得がマイナスになることでその年の所得税がかからないこととなります。

　また、他に所得がない場合にはその赤字分は翌年以降に繰り越すことができ、翌年の所得と相殺することが可能です。

　ただし、故人の場合の赤字の繰り越しはその発生念を含む3年間に限られており、その後は消滅して使えなくなってしまいますので年間の収益額と最低限必要となる経費の金額を確認しておく必要があります。

例えばこんなとき・・・

　90代のお父様をお持ちのA様は相続について考えられるようになり、相続税の試算と対策について相談に来られました。

　お父様の主な財産は駅近くの賃貸マンション1棟と金融資産でしたが、そのマンションは築年数が30年を超え、毎年のように小規模な修繕が発生していましたので、そろそろ大規模修繕を考えなくてはいけない段階でした。

　大規模修繕工事として主だったものは外壁の修繕で「修繕費」として経費計上できるものでしたので毎年の所得金額を検証したところ、突発的な支出が発生しなければギリギリ3年で使い切ることが判明しました。

　ただし、ご年齢を考えると使い切る前に相続が発生してしまう可能性もあり、そうなると相続人である次世代に損失を引き継げないというリスクがありました。

　所得税の面だけを考えるとリスクを避けて相続発生後に修繕工事エお行うという選択もありますが、相続税の面を考えると工事を行うことで相続財産である金融資産を減らすことができ、相続税の圧縮が図れます。

　また、予定している大規模修繕工事はマンションを売る選択肢のない今回のケースにおいて将来的に必ず発生するものであることからリスクを負ってでも実行する価値はあると考え、選択肢の一つとして提案させていただきました。

　結果としては、お父様の体調面も良好であったことからその提案にて進めることでご判断いただき、損失を使い切ることもできました。

　このように相続対策といっても相続税だけでなく、所得税や他の税金についても考慮し、総合的に判断することが必要になります。また。今回のケースに似たような状況の方もいらっしゃるかもしれませんが、すべてが同じ状況二あることはないため、対策はすべてオーダーメイドになると考えます。