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「建物のライフサイクルコストと長期修繕計画」

　2021年5月の日経新聞に「プロが選ぶ マンションのポイント」という記事がありました。中古マンションの場合、「駅までの距離」や「立地環境」を抜いて1位は「修繕履歴」となっていました。また、「共用部の綺麗さ」が7位と後順位でした。

　州ぜにゃメンテナンスは建物のための投資でもありますが、賃貸マンションは入居者さんありきの商売なので、消費者視点でも修繕や日常のメンテナンスが効果的であると考えられます。本記事では、具体例をもとにメンテナンスの重要性を確認してみましょう。

突発的な出費が抑えられる

　「悪くなってから直せばいい」という考え方が高じて、突発的な修理に悩まされることがあります。例えば…

• 草取りを放置していたため、地中に根が根付いてしまい、除草剤だけでは対処できなくなった。
• 建物のツタを除去しなかったため、屋上まで伸びてしまい、手の施しようがなくなった。
• 排水管のつまりを放置していたら、溢れてしまって階下漏水につながった。
• 防水が劣化し、入居者の部屋に甚大な被害を出した。
• タイルの目地の亀裂を放置していたら、タイルが全面剥がれ落ちてしまった。

　どの例も、外注業者に委託しなくてはなりませんし、中には、他の修理も必要なものや損害賠償に発展しそうなものも含まれています。しかし、実は、事前にメンテナンスをしておけば回避できるものばかりです。

　管理・見回りがされていないマンションは、自然と入居者さんもその環境に染まってしまう傾向があります。

• 共用部を大切に扱わなくなる。多少ゴミを落としても拾わない。
• ポストがチラシでいっぱいになっている。だらしない。
• 共用部やごみ捨てのマナーを守らない。共用部・ごみ置き場が汚れ、近隣から苦情が来る。
• 滞納しがちになる
• ゴミ屋敷化または残置物、夜逃げ

　前述の 「マンションのスラム化現象」 の予兆が見られるようになり、場合によっては改修費用が掛かるものもあります。良いマンションには良い入居者さんが集うという原理原則に従った「好循環経営」を目指しましょう。

高額納税者の方ほど『お得』

　高額納税者の方は、経費をうまく使うことで所得税を圧縮できます。下の図は所得税の速算表です。仮に、年間の課税所得が2,000万円の家主さんの場合（青枠）をご紹介します。

• 何もしない場合：2,000×0.40-279.6＝税金は520.4万円
• 計画していた修繕費200万円を使った場合：1,800×0.33-153.6＝税金は440.4万円

実質、200万円の修繕が、80万円引き（40％OFF）で行えていることと同様の効果が得られます。

承継しやすいマンションになる

　ここまで読んでいただけると、修繕や日常メンテナンスの必要性を感じていただけたのではないかと思います。社会問題になっている空き家は、被相続人・相続人それぞれの無知や無関心から生まれた産物なのかもしれません。現在所有のアパート・マンションがオーナー様より長生きするのであれば、受け継ぐ世代のことも考えて「好循環経営」をしておくことが肝心かと思います。

　マンションにお金をかけても、固定資産税評価は変わりませんので相続税は増えません。どれだけ家賃を貯めていても、もし明日お亡くなりになってしまえば、現金は相続財産の課税対象になります。これもポイントです。

　長期修繕計画を作成していない賃貸オーナー様が8割の時代です。マンションの場合、修繕計画の効果が目に見えて実感できないことも、修繕を先延ばしにしてしまう大きな原因と考えられます。その一方で、漠然と問題意識をもち、「先延ばしは良くない」と考えられている家主さんがほとんどです。今回の記事をきっかけに未然防止の効果性について考えていただければ幸いです。

　当社では、「好循環経営」を支援するための、築10年以上の建物の健康診断や日常・定期メンテナンスのパック商品の取り扱いがございます。お気軽にご相談ください。

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