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　「定期借家契約」という言葉を聞いたことはありますか？定期借家契約は、賃貸の契約形態のひとつです。読んで字のごとく「期間を定めた借家契約」という契約で、借地借家法第38条に定められたものです。

　今回は、この定期借家契約とはどんなものなのかを紹介します。

　定期借家契約とは、賃貸借契約の期間が満了すると、借主は退去しなければならない契約を指します。つまり、契約期間が満了すると、更新ができない契約です。

　通常の「普通借家契約」では、借主（ご入居者様）を保護の観点から、借主が継続して居住することを希望する場合、貸主（オーナー様）から解約や契約更新の拒絶は、正当事由がない限りはできません。そこで、2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特措法」の中で、「定期借家権」が導入され、一定期間に達したら契約が終了する定期借家契約が制定されました。

　貸主（オーナー様）の立場から見れば、期間満了で契約を終了することが可能（厳密に再契約不可とすることが必要）になるため、立退き料も不要、ご入居者様側からの中途解約も原則できないため活用されることも増えています。

　定期借家推進協議会が2021年1月に、全国約4,400社の不動産会社を対象に調査したアンケートより、定期借家契約の実態について抜粋してお伝えします。（なお回答者数は397）

　まず、「これまでに定期借家契約を締結した事績がありますか」という設問に対しての回答はグラフ１のようになっています。「実績がある」という大きなくくりで見てみると、3項目を合わせて63.1％にまで上ります。では、どういった時に定期借家契約は需要があるのでしょうか。同アンケートで「どのような場合に定期借家制度を活用していますか。または、どのような場合に定期借家制度を活用できる（貸主提案できる）とお考えですか。当てはまるもの全てを選択してください。」という設問に対して、多かった回答のトップ３は以下の３つです。

• １位：建て替えの予定にあわせるとき…70.30％（279票）
• ２位：大規模修繕の予定にあわせるとき…27.00％（107票）
• ３位：入居者の生活態度に問題がある（だろう）と判断したとき…25.40％（101票）

　まず、定期借家契約では、正当事由の有無にかかわらず、期間満了によって賃借人に明け渡しを求めることができ、立ち退き料は不要です。次に、1年未満の契約もできることから、アンケートで回答が多かったように、建て替えまで・大規模修繕まで、さらには転勤している間だけなど、短期間でもお部屋を運用することができます。

　また、マナーが悪いご入居者様がいた場合を考えてみましょう。普通賃貸では、マナーが悪いご入居者様を避けて、他の良いご入居者様が退去、マナーが悪いご入居者様が長期入居しているケースも珍しくありません。しかし、定期借家契約の場合は、契約期間が満了すると契約は更新されません。借主（ご入居者様）が更新を希望しても、貸主（オーナー様）はこれを拒否できます。そのため、定期借家契約の賃貸では、普通賃貸よりも全体的にマナーの良いご入居者様が多いのも特徴のひとつです。

一方で、デメリットには以下のようなものが挙げられます。

• 賃料が普通賃貸よりも安くなる可能性がある
• 手続きが煩雑
• 貸主（オーナー様）からの中途解約は不可

　特にここで注目したいのは「手続き」についてです。これは、上記のアンケートの回答の中にも挙がっていた項目です。