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相続が開始し、遺産を確認していたところ、登記されていない建物の存在が発覚しました、どうしたらいいでしょうか、というご相談をいただくことがあります。親御さんが生前にずっと住まわれていた建物が、実は登記記録のないものだった、と判明したら驚きますよね。実は、未登記の建物は、結構あるものなのです。
今回は、未登記建物を相続した場合の手続きやその注意点についてお話ししたいと思います。 

未登記建物とは 

不動産登記の申請をしておらず、登記記録が存在しない建物を未登記建物といいます。登記記録がないため、所有者などの権利者が公示されておらず、したがって、そのままでは建物を売却したり、担保権を設定したりすることはできません。 
不動産を所有している人には、毎年５月か６月頃、固定資産税納税通知書が届きます。未登記建物は、この通知書の建物の表示に、「未登記家屋」等と記載されているか、又は「家屋番号」の欄が空欄となっています。 
つまり、未登記の建物であっても税金はしっかり課税されているということです。 

未登記建物を相続したら 

もちろん未登記建物も財産ですので、遺産分割の対象となりますし、遺産分割協議書に記すべきです。通常は、建物の場合、登記記録に記載された「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」等で当該建物であることを特定しますが、未登記建物の場合はそのような情報がないため、固定資産税納税通知書に記載された情報をそのまま記載することにより出来る限り、当該建物であることを特定します。 
相続により当該建物を取得する人は、固定資産税を納税する人となりますので、役所への届出はしておく必要があります。 
相続した未登記建物の老朽化が進んでいるため、誰も住まずに取り壊したいというときは、相続人により取り壊すという選択もあり得ます。その場合も、取り壊し費用が発生しますので、相続人の全員または一部の人が、遺産分割により相続することになります。
また、相続の機会に未登記状態を解消し、登記記録を起こすことも考えられます。その場合は、土地家屋調査士という専門家に依頼することになります。土地家屋調査士が登記記録を起こし、「表題部」が記録された後、「権利部」に所有者などの権利者を登記する申請の代理をするのが司法書士です。これら「表題部」と「権利部」が登記簿に記録されて初めて、所有者であることを世の中に主張できる力、いわゆる「対抗力」が備えられます。 

建物の表題登記の義務と相続登記の義務化 

実は、建物を新築したとき等には、１か月以内に表題登記を申請しなければならない、ということが法律で規定されており、これを怠った場合は、１０万円以下の過料の制裁も規定されています。 
とはいえ、これまで建物表題登記を怠ったことで、実際に過料の制裁を受けたという話を聞いたことはありません。そうしたこともあって、これほど多くの未登記建物が世の中にあるのだと思います。そのため、未登記建物を相続した場合に登記記録を起こすかどうかは、ご自身の判断で行っていただいていました。
ところで、２０２３年４月１日から相続登記が義務化され、ここでも過料の制裁が規定されています。今回の相続登記の義務化については、その対象となるのは、法律上は相続による「所有権移転の登記」ですので、そもそも移転の登記を記録することが不可能な未登記建物に関しては、相続登記義務化の対象ではないとも考えられます。
しかし、前述のようにそもそも建物表題登記の申請自体が法的義務でもありますので、相続登記の義務化が実施されて、過料の制裁が発動されるようになれば、元々あった未登記建物の過料の制裁も課せられ始める可能性は否定できません。

未登記建物をどうするかは、その建物の現況や居住状況により、個別的に判断することになりますが、法律の運用動向にも注視する必要があるでしょう。お困りの際には、司法書士や土地家屋調査士といった専門家にご相談いただければと思います。 

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