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民法改正による賃貸借契約への影響

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2019.05.09

民法改正による賃貸借契約への影響

　現在の民法は、1896年（明治29年）に制定されたものですが、債権関係の規定について、およそ120年ぶりの大改正となる民法改正法が公布され、約200項目の見直しがありますが、いよいよ施行（2020年4月）まで1年をきりました。今回はその準備として、賃貸借契約にかかわる4つのポイントを整理します。

敷金・原状回復について

　賃貸借契約の終了時、家主は敷金から未払い賃料などを差し引いた額を返金しなければならないと明記されます。借主（ご入居者様）は原状回復義務を負いますが、通常の生活で生じた傷や経年劣化については修繕費を負担する義務はないとしています。

　例えば、冷蔵庫の裏面のクロスが変色している場合はどうなるでしょうか。
　この場合は、普通に使っていても汚れてしまう通常損耗と言えます。つまり、経年劣化での変色なので、貸主（オーナー様）の負担となります。しかし、もし、冷蔵庫下に水漏れを放置した床の損傷があった場合、は借主（ご入居者様）負担の負担となります。

連帯保証人の保護について

　改正民法では、「連帯保証人が個人である場合、『極度額』を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」とされています。現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めていませんので、連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。民法改正の時期はまだ確定していませんが、今後は賃貸借契約に連帯保証人の限度額を記載する形が増えていくのは間違いありません。ただ、極度額を明示すると、連帯保証を嫌がる方も増えることが予想され、保証会社の利用が増える可能性があります。

建物修繕について

　賃借している物件の修繕について、今までの民法では賃貸人に修繕義務があることが明示されているだけでした。改正後は、賃借人（オーナー様）が賃貸人（ご入居者様）に修繕が必要である旨を通知、または、賃貸人（ご入居者様）がその旨を知ったにも関わらず、賃貸人（ご入居者様）が相当の期間内に必要な修繕をしないときや急迫の事情があるときには、修繕をする権利があるとされました。これはオーナー様に有利な変更の１つです。

賃借物の一部消滅、その他の使用有益の不能による賃料の減額について

　現行では、お部屋が一部使えない場合に賃料減額請求ができるという定めでしたが、改正民法では、「当然減額される」こととなります。

　例えば、地震でエレベーターが故障し、1週間使えないとします。しかし、Ａ様にお住まいいただいているお部屋は15階にあり、とても階段では上り下りができない状況だとします。
　この時、使用できない期間の賃料減額を認めることになります。また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまではいかなくとも、お部屋が使えない（使用収益ができない）事例も、減額の対象になります。猛暑でエアコンが壊れたが、エアコン修理業者の手配が混んでいて、修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になるといわれており、影響は大きくなることが予想されます。

【MINORASU Information leaflet 2019.5 掲載】