お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　底地をお持ちの皆様、「測量」は実施されたことはありますか？「借地権の境界」は決まっていますか？借地権は「一筆で登記」されていませんか？

　借地の土地は、古くから利用されている土地を現況で貸し借りをしているケースが多いです。その結果、きちんと測量がされず、境界が不明確になっている土地も少なくありません。それによって様々なトラブルとなってしまうこともあります。例えば、借地人同士の借地境界トラブル・借地契約面積よりも実際の地積の方が大きいため地代が安いままの状態、物納の時に分筆に時間が掛かるなどです。

　地主様の中には「自分が住んでいるわけではない」「借地の管理は面倒くさい」といった理由から、管理や把握がされていないケースが多く、売買や相続の時に多くの問題を残してしまう可能性があります。そこで、今回は測量と分筆についてお伝えします。

▶関連記事はコチラ「借地権と測量の種類と変化」

敷地の簡易確認

　借地権の住宅の場合には、大きな「一筆の筆」となっており、土地が借地権毎に分筆されていないのが現状です。先ずは、土地賃貸借契約書・公図などを基に、隣地との間に埋設されている境界標を確認してみましょう。

現状を把握し測量と併せて適切に処理

　多くの借地権は「一筆」で登記されていること・借地権境も決まっていないことが多いです。旧契約書を引き継いだまま、測量を入れず、借地面積も過去の契約書のままにしておきますと、図の「境界標なし」のような状況として、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

• 借地Ａと借地Ｂ間で境界標がなく、借地人Ａと借地人Ｂで境界トラブルが起きてしまう
• 樹木や屋根が越境となってしまっている
• 正しい地積が分からず、地代が適正かわからない

　確定測量を実施することで、借地面積に応じて地代のUPが期待でき、適切に処理することで越境のトラブルも解決できます。現状を把握するには、①境界標　②借地上の建物の屋根・樹木を利用した越境　③土地の大きさの不明確性に注目するとよいでしょう。

　測量の技術も日々進化しており、現代ではより正確な地積を測ることができますので、実測面積と契約上の面積に大きな相違が発生することもあり、実は適正な地代をいただけていないという地主様も多くいらっしゃいます。

　測量を入れ境界標を設置、借地権一つ一つを分筆登記することで、借地人同士の境界トラブルを防ぎ、借地権上の地積も修正（地代UPに繋がる）、さらに契約更新時にも地積がはっきりしていることで借地面積の違いで起こるトラブルを防げます。他にも物納しやすくなる、売却しやすくなるという相続時の資産処分においても大きな効果を発揮するのです（※実測によって地積が減少する場合もあります）。

　次世代へいかにトラブルなく借地権を承継するか、そのためには、今の地主様の代で借地権を整理し、トラブルを解決し、正確な状態で引き継げるように準備することが重要になります。

　広大な一筆地を何人かの借地人に貸しているならば、借地境界で分筆すると良いでしょう。個々の借地別に土地評価をすれば、元の広大な一筆地の土地評価額より安くなる場合もあります。円滑な事業承継のためにも、ぜひこの機会にご所有の借地権の測量を実施されてはいかがでしょうか？

▶確定申告セミナーアーカイブ動画配信公開中！視聴はこちらから
▶お問い合わせはこちらから
▶メルマガ会員募集中！賃貸経営に役立つ情報を定期的にお届けいたします！！会員登録はこちらから
▶賃貸経営に役立つ勉強会はこちらから